[Home&Dream]상가·오피스텔 공실 걱정? 先임대 後분양으로 날린다

수익형 부동산 투자 경향

센트레빌 아스테리움 용산

직장인 김모 씨(57)는 은퇴를 앞두고 지난해 말 아파트 단지 내 상가에 투자를 했다. 처음에는 주변에서 “세입자를 구하는 것부터 상가 관리가 쉽지 않다”는 말에 망설였다. 하지만 김 씨가 투자하려는 상가에 이미 보증금 3000만 원, 월 임대료 200만 원의 세탁소가 영업을 하고 있다는 말을 듣고 투자를 결심했다. 김 씨는 “이미 임대계약이 끝나 있으니 투자하자마자 매달 일정한 수익이 생긴다”며 만족감을 드러냈다.

몇 년 새 수익형 부동산에 눈을 돌리는 투자자들이 늘자 공급 과잉으로 공실에 대한 우려가 높아지고 있다. 오피스텔이나 상가와 같은 수익형 부동산은 시세차익보다는 안정적인 임대 수익을 목적으로 하기 때문에 세입자를 구하지 못할 경우 수익률이 크게 낮아진다. 최근에는 건설업체들이 ‘선임대 후분양’ 방식을 내세워 공실률을 걱정하는 투자자들의 관심을 다시 끌어 모으고 있다.

크게보기

임대계약 마쳐 공실 걱정 없어

‘선임대 후분양’은 이미 임대차 계약이 이뤄진 물건을 분양 받는 방식이다. 투자자는 임차인을 찾아야 하는 부담이 줄고 투자 후 바로 수익을 거둘 수 있어 예상 수익률을 따져보기 쉽다는 장점도 있다.

동부건설이 서울 용산구 한강로2가에서 짓는 ‘아스테리움 용산’ 오피스가 대표적인 ‘선임대 후분양’ 방식이다. 각 층이 1419m² 규모로 이뤄져 있는 오피스로 2∼9층이 분양을 마쳤고, 지상 10∼11층이 일반분양 대상이다. 현재 공기업이 5년 동안 보증금 5억2160만 원, 월임대료 5216만 원에 임차한 상태다. 분양가는 3.3m²당 1500만 원대이며 5%의 금융 혜택이 주어진다. 회사 측은 “만약 분양가의 50%를 대출(금리를 연 4.8%로 가정)받아 투자한다고 해도 연 7% 이상의 수익을 거둘 수 있다”고 설명했다.

포스코건설은 인천 연수구 송도동 23-3번지 일대에서 센프럴파크1 단지 내 상가인 ‘센원몰’을 분양 중이다. 지하 1층, 지상 3층 규모의 5개동에 총 216개 점포로 이뤄진 쇼핑몰이다. 유명 피트니스 센터 등 이미 80%가 넘는 상가가 입점을 끝낸 상태다. 주변에 포스코빌딩 I-타워 등 주요 오피스시설이 들어서 있고 2015년까지 아파트와 같은 주거 시설도 들어설 예정이라 넉넉한 배후수요를 기대하고 있다. 분양가는 1층 기준 3.3m²당 평균 2000만 원 안팎이다.

경기 고양시 일산 서구 탄현역 인근에 들어서는 주상복합 ‘일산 두산 위브더제니스’의 단지 내 상가도 ‘선임대 후분양’을 선보였다. 연면적 6만8266m²의 대규모 복합상가로 지하 1층은 주거용품 및 패밀리&키즈 업종, 지상 1층은 금융 쇼핑 카페 거리로 채워진다. 지상 2층은 고급 식당가가 들어서는 테라스몰로 꾸며진다. 4월 말 준공 예정이며 분양가는 3.3m²당 1700∼2500만 원 선이다.

전문 업체가 임대알선 서비스 제공

입주를 앞둔 오피스텔 중에는 전문 주택관리업체를 통해 세입자를 알아봐주는 서비스를 제공하는 단지가 생겨나고 있다. 일부 단지에서는 투자자에게 임대 수익 확약서를 발급하기도 한다.

롯데건설은 서울시 중구 회현동 ‘남산 롯데캐슬 아이리스’ 오피스를 분양하고 있다. 건물의 지상 2, 3층에 전용면적 43∼122m² 규모 51실이 분양 대상이다. 시공사인 롯데건설이 직접 임대부터 운영까지 책임지고 있어 임대 수익을 거두는데 안정성이 높다. 입주업체와 직원들을 위한 비즈니스룸 휴게실 탕비실 등을 갖췄다. 롯데건설 관계자는 “주변에 한국은행, 우리은행 본점 등 금융회사와 종로 광화문 남대문 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있다”고 말했다. 분양가는 3.3m²당 600만 원대부터며, 임차비용은 3.3m²당 보증금은 60만 원, 월임대료 3만 원대부터다.

2월과 5월 각각 입주예정인 SK D&D의 ‘강동 큐브(QV) 1·2차’는 투자자들이 손쉽게 세입자를 찾을 수 있도록 임대지원 서비스를 제공한다. 주택관리 전문업체인 ㈜하우만이 집주인을 대신해 △임차인 알선 △입주자 교체 시 시설 점검 및 보수 △임대 계약 체결 등을 해준다. 관리업체에서 직접 임대 계약을 돕기 때문에 공실 우려가 줄어들 뿐 아니라 중개수수료 등 비용도 절약할 수 있다.

김철중 기자 tnf@donga.com