[부동산 稅테크]다주택자, 배우자에 증여후 양도땐 ‘스마트 절세’

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 박모 씨(60)는 2년여 전 서울에서 수도권 외곽으로 평수를 줄여 이사했다. 문제는 살던 서울 집이 아직 팔리지 않고 있는 것. 급매물로 팔려니 손해를 볼 것 같고, 계속 보유하자니 1가구 2주택자가 돼 팔 때 양도세 부담이 걱정된다. 가족에게 증여한 후에 다시 양도하는 방법으로 세금을 줄일 수 있다는데….

A. 가급적 3년 안에 서울 주택을 양도해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받는 게 좋지만 계속 팔리지 않을 때를 대비해야 한다. 박 씨와 같은 다주택자들이 주택을 가족에게 증여한 후 양도하는 방법을 ‘증여 후 양도’라고 한다.

이때 누구에게 증여하는지에 따라 향후 양도세가 달라진다. 전세를 살고 있는 아들에게 증여했다고 가정해 보자. 박 씨의 아들은 결혼해서 별도의 가구를 구성하고 있으므로 아들에게 증여하면 박 씨도 1주택자, 아들도 1주택자로서 향후 양도세 걱정은 없어진다.

다른 사람에게 팔아 버리는 것보다 아들에게 증여한 후 원룸으로 개조해 지속적으로 임대수익을 얻을 수도 있다. 다만 아들에게 증여할 때 증여세 부담이 크다는 것이 단점이다.

박 씨가 배우자에게 증여한다면 6억 원까지 공제되므로 증여세 부담이 크게 준다. 물론 박 씨와 배우자는 같은 가구원이므로 1가구 2주택이 돼 향후 양도세 비과세는 받을 수 없게 된다. 하지만 배우자 증여 방법으로 상당한 절세 효과를 누릴 수 있다.

박 씨가 10년 전 4억 원에 취득한 집이 현재 7억 원이라고 가정해 보자. 이를 타인에게 바로 양도하면 양도차익 3억 원에 대해 약 6300만 원의 양도세를 내야 한다. 배우자에게 증여했다가 양도하는 경우로 세금을 다시 계산해 보자. 우선 배우자에게 증여할 경우 6억 원이 공제되므로 나머지 1억 원에 대한 증여세 900만 원과 취득세 2800만 원을 내면 된다. 증여받은 배우자가 5년 후 7억 원에 양도하면 양도차익이 없으므로 양도세 부담은 없다. ‘증여 후 양도’ 방법을 통해 약 2600만 원을 절세한 셈.

증여 후 양도 방법은 양도 전에 가족들에게 미리 증여하는 방법으로 주택의 취득가액을 높여 향후 양도차익을 줄이는 효과를 불러온다. 다만 증여세 부담이 크므로 이를 줄일 방법을 찾아야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사