[신반포 대변신]부동산살리기, 대증요법 아닌 대안 필요

8·28부동산대책을 보는 전문가 시각

부동산 시장이 갈수록 침체되어 감에 따라 정부는 8월 28일 부동산 대책을 발표했다. 서민 경제 살리기에 힘을 실어가겠다는 취지에서 서민 중산층 주거 안정에 초점을 맞추고 있는 정부는 부동산 전월세 대책 및 취득세 영구 인하 방안, 다주택자 양도소득세 중과세 폐지방안, 주택 매매 활성화 대책 등을 골자로 위기의 부동산 시장을 살리기 위한 방안들을 제시했다. 하지만 금융, 세제, 공급 지원책에 대한 내용들은 과거에 실시했거나 기존에 발표한 것이 대부분이며 1∼2%대 초저금리로 장기 대출을 해주는 수익, 손익형 모기지 제도 도입이 그나마 새로운 대책으로 그 효과가 어떻게 나타날지는 아직 미지수다.

주택 시장 활성화 방안, 과연 묘약인가?

그동안 대한민국 주택 시장은 집을 구하려는 사람들은 전세를 선호하고, 집주인은 월세를 선호하는 탓에 전세금이 폭등하는 등 전세난이 격심해지는 부작용이 따랐다. 이번에 정부는 다주택자는 세금 부담을 줄여 집을 팔고, 돈이 있는 사람은 집을 사서 임대로 놓고, 돈이 없으면 낮은 금리로 대출을 받아 집을 사라고 정책을 발표했다. 그러면 집값이 오르고 전세수요가 줄면서 전·월세 시장이 안정될 것이라는 논리.

현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “집에 대한 수요는 기대수요와 실수요가 있다. 정부는 실수요자가 좋아할 방법을 고민하여 이 중 장기 모기지 담보대출 정책을 통한 주택 매매 활성화를 기대하고 있다”고 설명했다. 하지만 이번 정책은 주택시장의 구조적 변화를 간과하고 매매 활성화에 대한 방안만 생각하다 보니 전세난의 최대 피해자인 무주택, 저소득 세입자에 대한 대책 마련이 미흡하다는 비판의 목소리가 크다. 현 부총리의 예상처럼 매매가 활성화될지는 앞으로 좀더 지켜봐야 할 같다.

정부, 금융 세제 공급 지원으로 안정 나서

한편에서는 침체되어 있던 부동산이 다시 살아날 것이라는 조심스러운 예상도 나오고 있어 흥미롭다. 이번 대책이 사실상 부동산 경기 부양책에 가깝기 때문에 8·28 대책 이후 기존 아파트들도 급매물 위주로 조금씩 매매가 이뤄지며 일부 부동산 전문가들은 주택 거래에 훈풍이 불 것이라는 예상을 조심스럽게 꺼내고 있다.

하지만 비교 주택거래량이 다소 회복되고 있으나 작년 같은 기간보다 3% 가까이 줄어든 상태로 아직까지 부동산 시장의 활성화를 점치기는 이르다. 매매가 활성화되기 위해선 우선 취득세 영구인하가 확실히 시행되어야 한다. 이번 법 개정이 일시적인 조치가 아니기에 취득세 영구 인하가 시행되더라도 급격한 거래로 이어지진 않겠지만 내집 마련을 위한 실수요자에게는 투자를 결정하는 중요한 매개체 역할을 하기 때문이다.

정부는 6억 원 이하 주택 취득세는 현행 2%에서 1%로, 9억 원 초과 주택 취득세는 4%에서 3%로 각각 1%포인트씩 낮아지며, 6억 원 초과∼9억 원 이하 주택의 취득세율은 현재와 같은 2%로 유지된다고 밝혔다. 또한 정부는 무주택자와 1가구 1주택자가 은행에서 주택담보대출 한도를 늘리려고 가입하는 모기지보험을 1년 동안 한시적으로 다주택자에게도 허용하며, 은행에서 주택담보대출을 받을 때 모기지보험에 가입하면 50∼60%인 담보인정비율(LTV)을 85%까지 올려 적용받을 수 있도록 했다. 이런 대책들이 실수요와 연결될 수 있을지 지켜볼 일이다.

부동산 전문가 “보다 실질적인 대책 필요”

부동산 전문가들은 주택시장의 활성화를 위해선 기존의 정책을 답습하는 겉치레적인 정책이 아닌 부동산 시장의 흐름을 읽고 현 상황에 맞는 보다 실질적인 대책 마련이 필요하다고 말한다.

김규정 우리투자증권 연구원은 “저금리 기조가 유지되고 주택가격 급등이 재현될 가능성이 작기 때문에 전세의 월세 전환 추세를 받아들여야 하며, 물량 부족에 따른 전세난은 반복될 수밖에 없고 완충장치를 두기 위해 지역별로 전셋값 상승률을 제한하는 부분도입도 고려해야 할 시점”이라고 말했다. 조명래 단국대 교수는 “전·월세 문제는 매매 시장을 활성화하는 게 아니라 방치된 임대주택 시장을 안정화해야 하며 임대주택 공급을 확대하고 시장 물가와 연동된 임대료 상한제 등을 검토해야 한다”고 밝혔다.

한편 노기영 하이투자증권 연구원은 “국내 주택 매매 수요 감소의 근원적 원인이 높은 가계 부채 부담에 있으며 이에 대한 가계 부채를 줄이는 방안이 있어야 주택 시장의 활성화로 이어질 수 있을 것”이라고 전망했다.

8·28 정부의 부동산 대책은 분명 침체된 부동산 시장을 어느 정도 회복시키는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 하지만 계속되는 경제 불황 속에 서민들을 위한 부동산 정책으로 이어지기 위해서는 많이 부족하다는 것이 많은 전문가들의 지적이다. 정부는 보다 구체적이고 실질적으로 수정된 제도를 발표해야 지금의 바닥으로 떨어진 부동산 시장을 살릴 수 있을 것이다. 지금 국민이 원하는 것은 대증요법이 아니라 실질적인 대안이다.