[부자들의 부동산테크]부실채권 활용한 경매투자때 수익률 높이려면…

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

“저기 ‘NPL’이 뭔가요.”

평소 경매 투자에 관심이 많은 박모 고객(45)이 “관심 경매 물건에 NPL(Non Performing Loan·부실채권)이 포함돼 있다”며 문의해왔다. 서울 강남구 삼성동에 사는 그는 강남의 대형 고급주택 경매를 살펴보던 차였다.

NPL이란 보통 3개월 이상 원금이나 이자가 연체된 대출, 은행의 고정이하여신을 뜻한다. 부실채권은 글로벌 금융위기 이후 국내 매각시장 규모가 급격히 커져 연간 7조 원대에 이른다. 부실기업의 채권뿐 아니라 빚을 갚지 못하는 개인의 부동산에서 나오는 부실채권도 적지 않아 은행의 주택담보 부실채권은 2010년 이후 매년 빠르게 증가하는 추세다. 최근 부실채권에 대한 개인 투자자들의 관심도 높아졌다.

은행은 리스크 관리를 위해 회수 불가능한 부실채권을 자산관리회사에 매각한다. 자산관리회사는 이를 경매에 넘기거나 실수요자에게 되파는 방식으로 수익을 낸다. 자산관리회사에서 매각하는 부동산 담보 채권을 저렴한 가격에 산 뒤 높은 가격에 되팔거나 부실채권에 붙은 담보 부동산이 경매에 부쳐질 때 개인 투자자는 수익을 낼 수 있는 기회가 생긴다.

앞서 고객이 입찰을 검토한 물건은 서울 강남구 논현동에 있는 전용면적 200m² 이상의 대형 아파트다. 꽤 넓은 대지에 내부 시설과 커뮤니티가 잘 갖춰져 유명 연예인이 많이 사는 대표적인 고급 아파트 단지로 알려져 있다.

최초 감정가는 28억 원이고 두 차례 유찰돼 최저 입찰가는 17억9200만 원. 채권 최고액이 20억 원인 주택 담보 대출, 즉 저당권을 18억 원에 살 수 있는 기회가 있다는 것이다. 최근 이 아파트 내 같은 면적의 저층은 약 21억 원에 거래됐다. 만약 20억 원가량에 최종 낙찰된다면 채권을 매입한 개인은 싸게 산 채권에서 2억 원의 차익을 챙기거나 직접 낙찰 받는다면 시세대로 매각해 3억 원가량의 수익을 올릴 수 있다.

무엇보다 부실채권을 활용한 경매 투자는 투자금을 짧은 시간 내에 회수할 수 있다. 부동산을 소유하는 게 아니어서 취득세, 양도세 등 세금부담이 없다. 하지만 부실채권을 구입한 가격보다 낮은 가격에 담보 부동산이 낙찰되면 투자금을 모두 회수할 수 없다. 직접 경매에 참여해 낙찰 받았을 경우 예상 금액대로 부동산을 팔지 못하면 역시 손실이 날 수 있다.

자산관리회사로부터 부실채권을 구입하는 가격이 그만큼 중요하고 경매에 부쳐질 담보 부동산의 낙찰가격을 정확히 예측하는 것이 수익률과 직결된다. 선진국의 양적완화 축소가 진행돼 금리가 오를 경우 부동산을 담보로 한 부실채권이 늘어날 수 있지만 수익성도 하락하는 추세여서 투자 대상 선택에 신중해야 한다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원