[응답하라 부동산!]아줌마가 묻고 전문가가 답한다<2>

문: 서울 송파에 아파트 2채… 남편 퇴직 앞둬 수익형 부동산으로 갈아타고 싶은데요
답: “보유하는 게 유리… 상가주택엔 투자할 만”

Q. 저는 50대 후반 여성으로 현재 서울 송파구 잠실동 우성4차 95m² 아파트와 가락시영 40m² 아파트를 보유하면서 마포구 성산동에서 전세로 살고 있습니다. 교사인 남편이 1년 뒤 퇴직하게 돼 보유한 아파트들을 처분하고 수익형 부동산으로 갈아타려고 합니다. 원룸이나 다가구주택을 고려하고 있고 매매가가 너무 비싼 서울보다는 충남 천안시나 세종시, 경기 수원시를 검토하고 있습니다. 직장에 다니는 큰아이와 대학교 3학년생 남매를 두고 있습니다. 참고로 남편의 퇴직수당은 5000만∼7000만 원 정도이며 은퇴 후 매달 약 300만 원의 연금을 받을 예정입니다.―김모 씨(서울 마포구 성산동)

○ 함영진 부동산114 리서치센터장

공급 과잉 여파로 공실 리스크가 크고 임대수익률 성장에 한계가 나타나고 있는 원룸 및 다가구주택 투자보다는 송파구 우성4차와 가락시영 아파트를 보유하는 게 장기적으로는 현명한 선택으로 판단됩니다.

사업시행인가 이후 정체 상태였던 가락시영 재건축사업은 작년부터 속도를 내며 시세가 상승 곡선을 그리고 있습니다. 전용 40m² 매매가는 현재 5억 원 수준으로 지난해 초에 비해 5000만 원가량 상승했습니다. 정비사업 규모도 9510채에 달해 연말쯤 일반분양에 나서게 된다면 재건축초과이익환수를 피해 갈 것으로 전망됩니다.

인근 제2롯데월드 등 개발 호재가 꾸준한 잠실 우성4차 95m²는 오래된 아파트임에도 현재도 월세가 130만 원(보증부 월세 보증금 1억 원)에 달합니다. 2015년 12월에는 삼전 사거리 인근에 9호선 신역사가 설치될 예정이라 교통 개선 효과와 함께 리모델링 후 임대 시세 상승 가능성까지 노릴 수 있습니다.

세종시는 2014∼2015년 아파트 입주물량이 3만1000채 이상이라 단기적으로 공급 과잉이 우려되는 상황입니다. 주택 부족에 따른 임대료 상승세에도 제동이 걸릴 것으로 보입니다.

연고지도 아니고, 임대 노하우도 없는데 무리하게 지방에서 임대사업을 하는 것보다는 천천히 새로운 투자 기회를 노려 보는 게 어떨까요. 한국토지주택공사(LH) 등 택지개발지구의 단지 내 상가와 상가겸용택지가 유망해 보입니다.

○ 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장

아파트 처분을 원하신다면 우성4차를 팔고 가락시영 아파트를 보유하시길 권하고 싶습니다. 가락시영은 주변 개발 호재나 규모면에서 미래가치가 높기 때문에 향후 자녀 결혼 등을 고려해도 가지고 있는 게 유리합니다.

원룸이나 다가구주택 등 주택임대사업에서 고려할 점은 안정된 수익률입니다. 예산에 맞춰 저렴한 곳만 찾다 보면 향후 공실률이 높아 애물단지가 될 수도 있습니다. 또 집 관리가 쉽지 않고 임차인을 구하느라 매번 골머리를 앓게 될 수도 있습니다. 편해야 할 노후에 스트레스거리가 하나 느는 셈이죠.

임대사업은 관리가 필수입니다. 따라서 지방권을 노리신다면 이주까지 함께 고려하는 것이 좋습니다. 천안시, 세종시, 수원시 중에서는 세종시가 기대 수익률이 높은 편입니다. 상가 투자를 고려하는 건 어떨까요. 상가를 고를 때는 주변 상가가 포화상태인지 확인하는 게 가장 중요합니다. 예를 들어 위례신도시나 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가는 주변에 상가가 부족해 점심시간에 사람들이 줄을 서서 기다려야 할 정도입니다. 이미 일부 점포 중심으로 2000만∼3000만 원의 프리미엄이 붙어 있습니다.

○ 이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장

서울이 너무 비싸 연고지가 없는 몇몇 지역을 검토 중이라고 했는데 고령자의 ‘3대 불안’이 ‘금전적 불안, 건강, 고독’임을 염두에 두어야 합니다. 일본에서도 고독사가 큰 사회문제로 부각되면서 경제적, 정신적으로 의지할 수 있는 자녀 곁으로 이주하는 부모가 계속 증가하고 있습니다. 따라서 연고지가 없는 지역보다는 수도권 내에서 투자처를 찾을 것을 권합니다.

투자 상품 선정에 있어서도 오피스텔, 원룸 등은 신중할 필요가 있습니다. 지난해만 해도 오피스텔 입주 물량은 3만 실, 도시형생활주택은 8만 채로 원룸형 주택 공급량이 11만 채에 달했습니다. 올해도 오피스텔 입주물량이 4만 실 이상이라 원룸형 주택의 공급 과잉은 향후 2, 3년간 지속될 가능성이 높습니다. 물론 입지가 좋은 곳이라면 승산이 있습니다. 대형 병원, 업무시설 인근 등 배후 수요가 풍부한지 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

원룸보다 비교적 관리하기 간편하고 월세가 안정적인 상가 투자는 어떨까요. 테마상가, 주상복합상가, 근린상가는 공급 과잉으로 약세를 면치 못하고 있습니다. 반면에 고정 소비자를 확보하고 있는 아파트 단지 내 상가와 역세권 상가는 경기침체의 영향으로 수익률이 낮아졌는데도 인기가 높습니다. 1, 2층은 상가로, 3층 이상은 주택으로 사용할 수 있는 상가주택도 고려해 볼 만합니다.

정리=김현진 기자 bright@donga.com

※‘응답하라 부동산! 아줌마가 묻고 전문가가 답한다’ 코너를 통해 상담에 참여하길 원하는 독자는 동아일보 부동산팀(bright@donga.com)에 고민의 내용과 연락처를 보내주십시오. 지면을 통한 조언과 관련한 최종 판단은 의뢰인의 몫입니다.