[Money&Life/맞춤 세테크]다가구주택 1채 소유주, 다른 층서 월세 받아도 과세대상 아냐

최용준·세무법인 다솔 세무사

Q. 국세청이 국토교통부로부터 최근 3년간의 전·월세 계약내용이 담긴 400여만 건의 확정일자 자료를 건네받아 과세 대상자를 가려내겠다고 발표하면서 집주인들은 세금 폭탄을 우려하기 시작했다. 하지만 전·월세 임대소득이 있다고 해서 모두 세금을 내야 하는 대상이 되는 건 아니다. 과연 어떤 집주인들이 세금을 내는 걸까.

A. 우선 월세를 살펴보자. 월세의 경우에는 최소 2주택 이상을 가지고 있는 다주택자가 세입자로부터 월세를 받고 있어야 과세 대상이 된다. 바꿔 말하면 집 한 채만을 가지고 있는 집주인이 자신의 집을 월세로 내주고 본인은 다른 곳에 전세를 살고 있다면 과세 대상은 아닌 것이다. 하지만 1주택자라도 기준시가가 9억 원이 넘는 고가 주택을 월세로 내주고 있다면 과세 대상이다. 기준시가란 개별(공동)주택가격으로 매년 새로 고시된다. 기준시가가 처음으로 9억 원을 넘었다면 그해의 월세 소득 전체가 과세 대상이 된다는 점을 주의하자.

주택 수 계산도 중요하다. 김모 씨는 본인이 한 채, 배우자가 한 채를 소유하고 있고 김 씨 명의의 주택을 월세로 주고 있다. 이 경우 과세대상이 될까. 세법에서는 본인과 배우자의 주택 수를 합해 판단하기 때문에 김 씨도 2주택자에 해당돼 과세 대상이다.

한편 자신의 집을 월세로 주고 아버지 집에서 함께 사는 오모 씨의 월세 소득은 과세 대상이 아니다. 월세 소득 계산 시에는 배우자의 주택 수만 합산하기 때문에 동거하고 있는 부모나 자녀의 주택 수는 합산하지 않는다.

주택 한 채와 상가겸용주택 한 채를 소유하면서 주택에서 월세를 받고 있는 박모 씨의 사례는 어떨까. 이 또한 과세 대상이다. 공동소유 주택은 어떨까. 만약 이모 씨와 홍모 씨가 공동으로 투자한 주택에서 월세를 받고 있다면 둘 중 지분이 큰 사람의 주택 수로 계산하되, 지분이 큰 사람이 2인 이상이라면 각각의 소유로 계산한다.

다가구주택 한 채를 보유하면서 본인은 3층에 거주하고 1층과 2층에서 월세를 받을 경우 고가주택만 아니라면 과세 대상이 아니다. 다가구주택은 한 개의 주택으로 보기 때문이다.

전세의 경우 최소 3주택 이상을 보유하면서 보증금 합계액이 3억 원을 넘는 집주인들만 과세 대상이다. 1채는 본인이 거주하고 나머지 2채를 전세로 주고 있는데 보증금 합계액이 3억 원을 넘으면 과세 대상인 것이다. 단, 주택 수를 계산할 때 월세와 다른 점은 국민주택 규모(85m²) 이하로 기준시가가 3억 원 이하의 주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 전세로 주고 있는 집이 국민주택 규모 이하로, 기준시가 3억 원 이하의 주택이라면 과세 대상에 포함되지 않는다. 전세에 대한 과세 여부 판단 시 배우자의 주택도 모두 합산해 판단하지만 부부이더라도 세금은 따로 계산되므로 보증금 합계가 각자 3억 원이 넘어야만 과세 대상이 된다. 또한 전세 보증금에 대한 세금은 2011년분부터 과세되므로 그 이전 보증금에 대한 세금은 납부할 의무가 없다.

최용준·세무법인 다솔 세무사