[Money&Life/맞춤 세테크]시골땅 무허가 건물 까맣게 잊고 서울집 팔았더니 양도세 추징 통보

폐가나 창고용 입증하면 비과세

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 지난해 김 씨는 오랫동안 살아왔던 서울 집을 팔고 경기 외곽에 새 집을 마련해 이사했다. 당시 김 씨는 자신이 1가구 1주택자이기 때문에 양도세를 내지 않아도 된다고 생각해 별다른 세금 신고를 하지 않았다. 그러나 얼마 전 세무서에서 김 씨가 2주택자에 해당돼 양도세를 추징하겠다는 연락을 받고 당황했다. 왜 이런 일이 생긴 걸까?

A. 세무서는 김 씨가 고향에 30년 전부터 보유하던 또 다른 주택이 있으므로 1주택자가 아니라고 지적했다. 김 씨는 그제야 자신이 보유하던 고향의 조그마한 대지 위에 지어진 무허가 건물 한 채를 기억해 내고서는 가슴이 덜컥 내려앉았다. 무허가 건물은 등기도 되지 않아 세무서에서 모를 것이라며 기억에서 지웠던 것이 문제였다.

세무서는 김 씨가 무허가 주택을 보유하고 있다는 사실을 어떻게 알게 된 것일까?

무허가 주택은 말 그대로 건축 허가를 받지 않고 불법으로 지은 주택을 말한다. 무허가 주택이라고 등기부등본이나 건축물대장에 등재돼 있지 않아 세무서가 파악하지 못할 것이라고 생각하는 건 오산이다. 세무서는 지방자치단체에서 부과하는 재산세 납부 내용을 통해 주택이 있다는 사실을 파악해 낼 수 있기 때문이다. 더구나 요즘 국가공간정보유통시스템이나 인터넷 포털사이트에서 제공되는 위성사진을 살펴보면 해당 토지에 건물이 있는지 훤히 들여다볼 수 있다. 무허가 건물을 확인하는 방법이 이전보다 훨씬 간편해진 셈이다.

그렇다면 김 씨는 어떻게 해야 할까? 김 씨가 1주택자로 인정받으려면 고향의 무허가 주택이 사실상 주택이 아니라는 점을 입증해야 한다. 건물 용도가 주거용이 아니거나 주거기능을 상실한 주택이라면 주택 수에 포함되지 않기 때문이다.

사실 김 씨의 고향에 있는 무허가 주택은 땅 관리를 맡은 김 씨의 친구가 지은 것이다. 최근에는 아무도 살지 않고 창고처럼 쓰고 있다. 김 씨는 우선 그 건물에 아무도 거주하지 않는다는 점과 최근에는 주거용이 아닌 창고용으로 쓰고 있다는 점을 주장해야 한다.

실제로 전기나 수도가 끊어져 있다면 주거기능을 상실한 폐가(廢家)임을 강조하는 것도 좋다. 만일 전기나 수도가 설치돼 있다면 최근 사용량이 거의 없다는 것을 보여줄 수 있는 사용량 명세서 등을 제출하면 된다. 실제 창고로 쓰이고 있다는 사실을 입증할 수 있는 내부사진을 제출해 주거용이 아니라는 것도 보여줘야 한다.

이처럼 1가구 1주택 비과세를 놓치지 않고 싶다면 주택을 양도하기 전 먼저 자신이 보유하고 있는 토지 위에 다른 주택이 있는지 꼭 확인해야 한다. 무허가 주택이 있다면 양도세 신고 여부를 신중히 판단해야 할 필요가 있다. 국세청은 무허가 주택의 존재를 충분히 알아낼 수 있기 때문이다.

최용준 세무법인 다솔 세무사