[응답하라 부동산!]아줌마가 묻고 전문가가 답한다<4>

문: 아파트 두채와 다가구 한채 갖고 있는데 언제 정리해야 좋을지…
답: 신림동 아파트 바로 팔고 봉천동 다가구 맨뒤 매각

《 아파트 두 채와 다가구주택 한 채를 보유하고 있는 60대 중반 주부입니다. 자녀들은 출가했고 연금 등 고정적인 월수입이 있어 당장 현금이 급한 것은 아니지만 집을 정리할 타이밍이 아닐까 합니다. 보유주택은 △1976년 단독주택으로 구입해 1988년 다가구로 개축한 서울 관악구 봉천동 다가구주택 △1993년 매입한 관악구 신림동의 한 동짜리 아파트(전용 76m²) △2005년 분양받은 광명시 철산동 아파트(115m²)입니다. 적절한 매각 타이밍에 대해 조언 부탁드립니다. ―이모 씨(서울 성동구 행당동) 》

○ 함영진 부동산114 리서치센터장

신림동 아파트는 바로 매각하는 게 좋을 것 같습니다. 지은 지 21년이 지나 노후한 데다 나홀로 아파트라 가격 상승 여지가 적기 때문입니다. 주택 보유기간이 길어 양도소득세 계산시 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 봉천동 다가구주택은 매각 시기를 천천히 조율해도 무방할 것 같습니다. 인근에 재개발 중인 봉천 12-1구역은 현재 이주철거단계로 2016년까지 519채 규모의 주거지로 재탄생될 예정입니다. 쑥고개로 등 차로에서 멀지 않아 다세대나 원룸, 다가구 신축 수요도 기대됩니다. 철산동 아파트는 큰 시세 차익을 기대하긴 어렵지만 실거주 목적에서라면 조금 더 보유해도 괜찮을 것 같습니다.

이 아파트는 2012년 4억1200만 원으로 저점을 찍은 이후 현재 4억6000만 원까지 시세를 회복했습니다. 2008년 고점(5억5000만 원) 수준까지 회복하긴 어렵겠지만 이미 전세가율(매매가 대비 전세금)이 70% 이상이라 크게 떨어지진 않을 것 같습니다.

○ 이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장

주택을 매각할 때 기준으로 삼아야 할 포인트는 향후 주택가격 상승 여부입니다. 이 기준에서 볼 때, 보유한 주택 3채 모두 매각 대상입니다. 현재 주택시장은 빙하기를 지나 점차 개선되는 시기로 집을 팔기에도 적기입니다. 보유 주택 중 자산가치가 가장 낮은 물건은 신림동 나홀로 아파트입니다.

그 다음으로는 철산동 아파트를 꼽을 수 있습니다. 인근에서 대규모 주택사업이 추진되고 있어 매매가가 오를지 불투명하기 때문입니다. 봉천동 다가구주택은 매입한 지 가장 오래됐고 가격도 많이 올라 가장 늦게 파는 게 절세 차원에서 좋습니다.

현재 보유한 주택을 모두 처분하고 자녀들의 거주지 인근으로 이사하는 것도 좋을 것 같습니다. 가족들과의 잦은 교류로 외로움을 달랠 수 있고 어려움이 생길 때 쉽게 도움을 받을 수 있기 때문입니다. 현재 현금 흐름이 좋고 주택 매각 후 여유 자금이 생기기 때문에 중소형 아파트를 매입하는 것도 방법입니다. 은퇴 후 여유자금은 보수적으로 운용해야 합니다. 금리가 낮더라도 안전한 금융상품을 선택해야 합니다. 비상자금은 머니마켓펀드(MMF)나 환매조건부채권(RP)으로 운용하고, 나머지 자금은 정기예금과 원금보장형 주가지수연계증권(ELS)에 가입할 것을 권합니다.

○ 양지영 리얼투데이 리서치센터장

봉천동 다가구주택은 지하철 2호선 봉천역과 가깝고 인근에 재개발지역인 봉천12-1구역이 분양을 앞두고 있으며, 경전철 신림선 수혜지역이라는 점 등 입지적인 장점이 있습니다. 이 주택 자체가 재개발구역 내에 포함되진 않았지만 임대수요가 많은 지역적 특성을 고려해 원룸 또는 상가 개발을 고려하는 투자자들이 나타날 가능성도 큽니다. 경전철 신림선 역시 사업이 순조로울 것으로 보여 그에 대한 기대감도 반영될 것으로 보입니다. 다만 최근 정부의 임대차시장 선진화 방안 등으로 주택임대사업에 대한 매력도가 떨어지는 점을 고려하면 적절한 조건에서 매수자가 나타나면 매각하는 것도 방법입니다.

철산동 아파트는 주변 학군이 좋아 대기 수요가 많은 지역입니다. 구로구와 맞붙어 있어 사실상 서울 생활권이기도 하고요. 중대형이라는 게 단점일 수도 있지만 앞으로 4, 5년간 신규 공급 중 중대형 비중이 10∼20%에 그친다는 점을 고려하면 나쁘지 않을 수 있습니다. 다른 대안으로 현재 보유한 주택을 모두 매도한 투자금액으로 상가주택 매입을 고려하는 것도 좋을 것 같습니다. 주거와 노후생활비용을 동시에 해결하면서 세입자 관리에도 큰 부담이 없기 때문입니다. 이미 공사가 끝난 상가주택 매입이 투자 금액에서 부담이 된다면 한국토지주택공사(LH)가 공급 중인 점포 겸용 단독주택용지를 분양받는 것도 방법입니다.

정리=김현진 기자 bright@donga.com