[부자들의 부동산테크]자녀에게 부동산을 마련해주려면

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

‘자녀에게 부동산을 좀 마련해주고 싶은데 어떤 것이 좋을까요?’

상담 고객이 50대 이상일 경우 누구나 한 번쯤 물어오는 질문이다. 사후에 한꺼번에 상속하면 세금 부담이 크다는 얘기도 자주 들었고 자녀들도 가족을 꾸릴 만큼 성장해 결혼자금이나 독립자금이 필요한 시기가 온 것이다.

고성장 시대의 주축인 베이비부머가 은퇴 준비에 들어가면서 자산의 축적, 증대만큼이나 자산을 이전하는 방식이 중요한 과제가 됐다. 세금 부담은 합법적으로 줄이면서 보유 가치가 높은 양질의 자산을 물려줘야 하기 때문이다.

부동산 자산 비중이 높다면 자녀 증여나 상속 계획을 더욱 꼼꼼히 세워야 한다. 단순하게 보면 보유한 부동산을 미리 조금씩 처분해 현금으로 물려주는 방법, 새로운 부동산을 구입하는 방법, 보유한 부동산 자체를 증여하는 방법이 있을 것이다. 부동산을 처분하고 재구입하는 방법을 택한다면 양도세와 취득세 등 세금 부담이 크다. 또 현금 증여나 상속에 따른 세금 부담도 만만치 않다.

일반적으로는 보유한 부동산을 증여하거나 상속하는 것이 유리하다. 부동산의 경우 실거래가보다 훨씬 낮은 수준의 기준시가와 공시가격 등을 기준으로 세금을 매기기 때문에 세금 부담이 줄어든다는 장점이 있다. 하지만 보유가치가 낮거나 자녀가 운영 관리하기에 적합하지 않은 부동산이라면 얘기가 달라진다. 세금을 좀 더 내더라도 적절한 타이밍을 찾아 과감하게 매각하는 게 나을 수 있기 때문이다. 세금을 줄이려다 오히려 자녀에게 짐이 되는 사례도 적지 않다.

구간별로 최대 50%의 높은 세율이 적용되는 상속세의 경우 사후 일괄 상속에 따른 세금 부담을 줄이기 위해서 대부분 단계별 증여를 활용한다. 증여세는 상속세와 구간별 세율은 동일하지만 상속과 달리 증여받는 사람을 기준으로 과세하기 때문에 공제를 많이 받을 수 있다.

자녀 증여 목적의 부동산으로는 단연 수익형 부동산이 유용하다. 상당수 부동산이 매각차익을 내기 어려운 현실에서 현금이 꾸준히 들어오고 무엇보다 수익형 부동산에서 발생한 임대소득을 자녀가 확보함으로써 ‘씨앗 자산’을 마련할 수 있기 때문이다.

수익형 부동산은 자금 규모가 크고 증여세 부담도 만만치 않기 때문에 부담부증여를 활용하는 경우도 많다. 부담부증여를 활용하면 증여받는 자녀가 부동산에 속한 채무까지 이어받게 된다. 채무, 즉 부동산을 구입하면서 발생한 담보 대출이나 해당 부동산의 임대 보증금 등을 자녀가 함께 승계하므로 자녀는 증여받은 전체 부동산 가격에서 담보 대출액이나 전·월세 보증금을 뺀 나머지 차액에 대해서만 증여세를 부담하면 된다.

예를 들어 증여받는 2억 원짜리 주택에 월세 보증금 5000만 원이 있다면 단순 증여를 할 때는 증여세 1800만 원을 내야 하지만 부담부증여로 월세 보증금 채무까지 승계받는다면 증여세 900만 원과 양도세 약 170만 원을 부담하므로 730만 원가량 세금을 줄일 수 있다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원