[응답하라 부동산!]주부가 묻고 전문가가 답한다<6>

문: 강남권 분양단지 1곳만 고른다면?
답: 함영진 “세곡2지구 가격 장점”… 이남수 “반포-개포 급매물 추천”
양지영 “신반포 재건축 노릴 만”

《 유치원생 쌍둥이를 둔 40대 초반 주부입니다. 자녀들이 초등학교에 들어가는 시기에 맞춰 강남으로 이사하려고 합니다. 서울 강남구 대치동과 서초구 잠원동 등 교육여건이 좋은 지역을 눈여겨보고 있는데 자금 사정상 기존 주택을 바로 매입하기보다 대출을 받아 분양을 받는 방안을 생각하고 있습니다. 올해 강남권에서 분양에 나선 단지 중 학군, 주거환경, 향후 가격 상승 가능성 등을 만족할 만한 단지는 어디일까요. 최모 씨(서울 용산구 이촌동) 》

○ 함영진 부동산114 리서치센터장

5월 이후 강남, 서초구에서 일반분양 예정인 아파트는 총 9개 사업장에 1678채로 강남 세곡2, 서초 내곡지구 등 공공분양 사업지와 서초구 일대 재건축을 통해 공급되는 민간분양이 주류를 이루고 있습니다. 강남권 새 아파트에 대한 선호와 가점제 축소, 전매규제 완화 등 청약과 관련된 규제 완화가 이어지면서 기존 주택에 비해 관심이 집중될 것으로 보입니다.

6월엔 강남구 수서동 강남더샵포레스트(전용 114∼244m², 400채), 가을엔 서초구 반포동 아크로리버파크2차(전용 59∼84m², 250채)와 서초동 삼호1차 재건축(전용 59∼115m², 분양물량 미정), 서초우성3차 재건축(전용 59∼114m², 48채) 등이 일반분양을 앞두고 있습니다.

청약 의사결정의 가장 큰 걸림돌은 분양가가 높다는 점입니다. 올 들어 강남 3개구에 공급된 아파트의 3.3m²당 평균 분양가는 3159만 원입니다.

7월부터 수도권 민간택지 내 분양권 전매 제한 기간이 1년에서 6개월로 단축되는 만큼 분양권 전매로 나올 매물도 주목할 만합니다.

강남권 보금자리주택 중대형 청약도 저렴한 강남 입성의 대안이 될 것입니다. 6월과 10월, 세곡2지구 2단지(전용 114∼165m², 400채)와 8단지(전용 101∼114m², 55채)가 공급됩니다. 분양가가 3.3m²당 1800만 원대로 주변 시세에 비해 저렴한 편입니다.

○ 이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장

2월 ‘임대차 선진화 방안’ 발표 이후 강남권 재건축 아파트 가격이 약세를 보이고 있어 투자 타이밍상 적절한 시기라고 판단됩니다. 재건축 지역 중 투자 우선 순위는 반포, 개포동 순입니다. 현재 반포한양아파트가 관리처분계획을 마쳐 사업 막바지에 들어섰고 삼호가든 3, 4차를 비롯해 잠원우성, 한신 5, 6, 18차, 서초한양 등이 사업시행인가를 받은 상태입니다. 개포지역은 개포주공 2, 3단지가 사업시행인가를 받았고 개포주공 1단지가 건축심의를 통과하는 등 사업에 속도를 내면서 투자자의 관심이 높아지고 있는 상황입니다.

재건축 투자에서 중요한 것은 투자지역, 대지 지분, 재건축 추진 과정이라고 할 수 있습니다. 이 3박자를 모두 갖춘 곳이 저층 재건축 단지인 반포와 개포라고 할 수 있습니다. 같은 지역이라도 단지마다 사업진행 속도나 가격 하락 폭 등이 다르기 때문에 급매물 위주로 관심을 가지는 게 좋습니다. 또 동일 지역이라도 단지별로 초등학교, 중학교, 고등학교 배정이 다를 수 있기 때문에 사전에 어느 학교로 배정되는지 체크해야 합니다. 대출을 받는다면 매매가의 20∼30% 이내여야 합니다. 자녀들의 매월 교육비 부담이 작지 않기 때문에 보수적으로 의사결정을 할 필요가 있습니다. 자금 부담을 최소화하는 방법은 기존 노후주택 중 대단지면서 재건축 초기 단계에 있는 주택의 급매물을 매입해 입주하는 것입니다.

○ 양지영 리얼투데이 리서치센터장

집값 하락 기간 및 하락 폭, 미래 가치 등을 볼 때 강남권은 지금이 바닥이라고 판단됩니다. 반포 아크로리버파크의 경우 현재 반포동 신규 아파트 중 가장 비싼 래미안퍼스티지보다 입지 면에서 우위에 있습니다. 한강에 접해 있어 한강 조망권을 확보할 수 있기 때문이죠. 이에 비해 분양가는 래미안퍼스티지와 비슷한 수준입니다. 래미안퍼스티지는 경기 침체가 심각했던 2010년에 최고 16억 원(전용 84m²) 이상 호가했습니다.

지난해 분양한 래미안잠원은 분양가가 저렴해 현재 프리미엄이 많이 붙은 상태입니다. 그러다 보니 거래는 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 입주를 앞두고 가격이 다시 적정 수준으로 낮아질 가능성도 있으니 그때를 노리는 것도 한 방법입니다.

올해 서초구에서 분양을 앞둔 단지들 중에선 이주를 앞둔 잠원동 신반포한신5차 재건축 단지가 괜찮을 것 같습니다. 1 대 1 재건축으로 추가분담금이 상대적으로 많은 게 단점입니다. 하지만 시세가 높게 형성돼 있지 않아 추가분담금을 포함해 10억 원 선이면 매입이 가능합니다.

이주비까지 포함하면 투자금액은 더 줄어들겠죠. 1 대 1 재건축이다 보니 임대 물량이 없습니다. 또 한강과 바로 접해 있는 것도 매력적입니다.

김현진 기자 bright@donga.com