[부자들의 稅테크]‘강남 재건축’ 투자에 성공하려면…

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

집값 하락에 대한 우려에도 자산가들은 자산 증여를 겸한 자녀들의 주택 마련에 관심이 높다. 특히 서울 강남권의 재건축 아파트를 자녀들의 주택으로 장만해주려는 경우가 많다. 일정 규모의 자산과 소득을 갖춘 40대 가장 중 자녀가 아직 어리거나 현재 강남권에서 전월세로 살고 있는 실수요자들도 재건축 매입을 고민한다.

주택 투자자들은 왜 강남권 재건축 아파트에 여전히 관심을 갖는 걸까? 우선 뛰어난 입지와 희소성 때문이다. 교통과 교육환경, 상업시설이 잘 갖춰져 주거 만족도가 높고 업무지구와도 가까워 수요가 꾸준히 많다. 반면 이 지역의 새 아파트는 주로 재건축을 통해 나오다 보니 희소가치가 높다. 향후 집값에 대한 리스크도 낮은 편이다.

악화됐던 재건축의 사업성은 점차 개선되는 분위기다. 정부는 올 들어 재건축의 법적 상한 용적률을 높였다. 6월부터는 소형주택 의무비율도 적용하지 않는다. 연내에 적용 유예 기간이 끝나는 재건축 초과이익 환수제도 완전 폐지하고 분양가 상한제의 탄력적인 운용도 적극 추진한다고 밝혀 규제 완화의 기대감이 높아졌다.

재건축 사업의 속도도 빨라졌다. 글로벌 금융위기 이후 재건축 사업이 주춤하면서 강남권 새 아파트 공급에 대한 압력이 자연히 높아졌다. 2013년 하반기(7∼12월) 분양한 강남권 재건축 아파트들이 성공하자 조합원들의 동의율도 높아졌다. 올 들어서는 강남권의 대표 재건축 단지들이 사업 막바지에 접어들면서 주변 단지들의 사업 추진을 유도하는 모양새다.

이에 따라 진행 속도가 빠른 단지와 전통적인 인기 단지를 두고 투자를 저울질하는 상담이 늘고 있다. 사업 완료 단계로 접어들고 있는 강남구 개포 주공아파트나 서초구 반포, 잠원지구의 한강변 아파트에 대한 관심도 꾸준하다. 사업이 본격화되고 있는 강남구 대치동 일대와 주변의 랜드마크 아파트의 투자가치를 비교하는 이들도 많다.

재건축은 현재의 주거환경이 사업 뒤에도 지속될 가능성이 높아 단지별 입지를 기준 삼아 투자 대상을 고르는 것이 좋다. 지분은 투자수익과 추가분담금을 좌우한다. 지분이 높은 상품이 유리하다. 향후 책정될 일반 분양가에 따라 조합원의 부담금이 달라질 수 있으므로 시세가 높게 유지되거나 중대형의 비중이 높더라도 수요가 큰 지역을 고르는 것도 방법이다.

현재 사업시행 인가를 받은 단지들도 앞으로 입주까지는 적어도 4∼5년 정도 더 걸리고 초기 단계인 경우 최소 7년의 투자기간이 필요하므로 면밀한 투자 계획을 세워야 한다. 무엇보다 2000년대 초반과 같은 단기 투자수익률을 낼 수는 없다. 상대적인 보유가치와 실거주 활용 여부 등에 근거해 투자 결정을 내려야 한다.

상대적으로 초기 투자금이 낮은, 아직 재건축이 본격화되지 않은 노후 아파트를 대상으로 투자할 수도 있다. 최근 몇 년간 아파트 가격이 내린 목동지구의 경우 2013년 1단지의 재건축 연한이 도래했고 2∼6단지도 2016년이면 재건축이 가능해진다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원