[부자들의 稅테크]부동산信託, 임대관리-알뜰증여 한번에 해결

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

신탁이란 자산을 소유한 위탁자가 일정 기간 동안 특정 재산에 대한 소유권 등을 수탁자에게 맡겨 관리 또는 처분하게 하는 제도다. 자산을 더 효율적으로 관리하거나 수익을 높이기 위한 목적으로 활용한다. 수탁자는 해당 재산권을 통한 투자 또는 개발 이익을 위탁자가 지정한 수익자에게 돌려준다.

최근 자산가들은 안전한 상속이나 증여를 위해 이러한 신탁제도를 종종 사용한다. 지방세법 개정으로 신탁 자산의 재산세에 대해서는 신탁사가 납세 의무를 가지므로 위탁자는 자산 총액이 줄어들어 보유세 부담이 줄어든다.

한국인들의 자산 대부분을 차지하는 부동산도 예외는 아니다. 부동산 신탁회사의 업무는 토지신탁 관리신탁 처분신탁 담보신탁 등으로 나뉜다. 관리신탁은 위탁자의 부동산을 관리하는데, 처분신탁은 부동산을 효율적으로 매각하는 데 각각 초점을 둔다. 담보신탁은 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 업무다. 또 토지신탁은 위탁자가 맡긴 토지를 아파트 빌딩 등으로 개발한 뒤 이 과정에서 발생한 수익을 배당하는 방식으로 운용된다.

자산가들이 주로 이용하는 것은 관리형 신탁으로 주로 건물 상가 원룸 등 수익형 부동산을 대상으로 한다. 신탁사는 계약기간 동안 이러한 부동산의 소유권을 갖고, 임대차 및 시설 관리는 물론 법률, 세무 관련 업무를 해결한다.

북한 출신으로 자수성가한 A 씨는 자산 중 특히 부동산자산 비중이 높은 편이었다. 서울 강남 소재 빌딩을 자녀에게 바로 증여하자니 증여세 부담이 너무 컸다. 빌딩 운영 경험이 없는 자녀가 혹시 재산을 탕진하면 어떻게 하나 걱정도 됐다. 이때 증여와 신탁을 적절히 활용하라는 조언을 얻었다. 자녀가 어릴 때부터 증여세가 면제되는 한도를 활용해 재산을 조금씩 증여하면서 증여세를 줄이고, 자녀를 신탁계약의 수익자로 지정해 자녀 앞으로 종잣돈을 마련해줄 수 있게 된 것이다. 자녀가 다른 재산을 취득할 때 필요한 자금을 마련하거나 스스로 자산을 증식해 나가는 데 도움을 줄 수 있게 된 셈이다. A 씨 자신의 자산과 부동산 임대소득을 적절히 분산하는 데도 도움이 됐다.

귀찮은 임대차 계약이나 빌딩 관리 문제도 신탁을 통해 한 번에 해결할 수 있다는 점은 특히 매력적인 요소로 꼽힌다. 부동산신탁사가 해당 건물의 시설이나 임대차를 관리하기 위해 전문적인 부동산 관리업체와 위탁 관리 계약을 하면 임대료 수금은 물론 공실 관리, 임대차 계약과 세금 관리까지 모두 대신 수행해준다.

금융기관을 통한 유언대용신탁을 활용하면 유언장을 대신하는 효력을 낼 수도 있다. 금융기관이 상속의 설계나 집행을 대행해주고, 미성년 자녀가 재산관리 능력이 생길 때까지 재산을 보존 관리해줄 수도 있다. 만약 사업자금으로 쓰겠다며 특정 부동산을 달라고 조르는 자녀가 있다면 유언대용신탁을 활용하는 게 효과적이다. 자녀는 부동산 운용에 따른 수익만 갖도록 하고 소유권은 본인의 사후에 넘기는 것으로 정할 수 있기 때문이다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원