압구정-잠원동 등 한강변 아파트 1순위… 목동도 매력

9·1 부동산대책 이후… 재건축 투자, 어디가 유망할까

공급은 줄이고 수요는 늘리는 내용의 ‘9·1 부동산대책’이 발표되면서 재건축 투자, 청약 등을 통한 ‘부동산 재테크’에 대한 관심도 부쩍 높아졌다.

부동산 재테크 전문가들은 “저금리 기조로 투자처를 찾지 못하던 시중자금이 재건축아파트 등 주택 투자로 몰릴 가능성이 높아졌다”고 말했다.

특히 분양가가 높더라도 프리미엄을 노리고 수요가 몰릴 수 있는 인기 주거지역이 각광받을 것으로 전망됐다. 이 경우 거주민의 재개발 분담금 부담이 적어지기 때문이다. ‘재테크 고수’들로부터 이들이 보는 투자 유망지역과 투자할 때 유의할 점 등을 들었다.

○ 용적률 낮은 저층 아파트에 주목하라

전문가들은 먼저 용적률(전체 사업 부지 대비 지상건축물이 차지하는 면적 비율)을 엄밀히 따져보고 매매에 나서는 것이 좋다고 조언했다. 통상 용적률이 낮은 아파트가 재건축될 때 수익률이 높기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “1980년대 후반에 지어진 아파트들은 10층 이상 되는 아파트들이라 5층 이하 저층 아파트보다 용적률이 다소 높다는 점을 유의해야 할 것”이라고 말했다. 강남 재건축 아파트를 유망 투자처로 꼽은 고준석 신한은행 청담역지점장은 “단지별로 조금씩 차이는 있지만 압구정동, 잠원동 등 한강변 아파트는 대치동이나 서초동 일대 아파트보다 재건축 후 용적률이 더 높아져 사업성이 더 좋은 편”이라고 말했다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 목동을 가장 유망한 투자처로 지목했다. 김 위원은 “재건축 연한 단축에 따른 수혜단지 수가 많은 데다 용적률이 110∼130% 안팎으로 상대적으로 낮아 수익성이 높은 편이고 교육 수요에 따른 매력도가 높기 때문”이라고 설명했다. 그는 “상계동 일대 아파트 용적률은 목동보다 높은 편이고 재건축 사업 추진 속도가 더딜 수 있다는 점을 유의해야 할 것”이라고 말했다.

○ 전세가율 높은 지역 관심 가질 만

큰 빚을 내지 않고 투자하기에는 전세가율(매매가 대비 전세금)이 높은 지역을 택하는 것이 좋다. 고 지점장은 “전세가율이 70∼80%에 육박하는 단지들은 초기 투자비용이 적게 들고 향후 시장이 침체돼 잘 팔리지 않더라도 자산가치가 크게 떨어지지 않아 안전한 편”이라고 말했다. 이런 요건에 맞는 지역으로 강남3구, 목동, 상계동, 분당을 차례로 꼽았다.

투자 타이밍에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 고 지점장은 “추석 이후까지 기다리면 이미 가격이 어느 정도 올라 있을 것”이라며 “유망한 물건이라고 판단되면 바로 매입하는 게 좋다”고 조언했다. 함 센터장은 “사업성이 좋은 저밀도 단지들조차 추가 분담금 ‘폭탄’ 탓에 내홍이 심한 상황인 만큼 재건축 사업의 투자성 자체를 조금 더 알아보고 신중하게 접근해도 늦지 않을 것”이라고 말했다.

○ 투자 시 유의점

재건축 투자를 할 때는 들어가고자 하는 재건축 단지 조합의 개발 방향을 잘 살펴봐야 한다. 재건축을 기대하고 투자를 했다가 단지 전체의 ‘민심’이 리모델링이나 수직증축 쪽으로 기울게 되면 기대하는 만큼의 수익을 내지 못할 수 있기 때문이다. 일반 분양 시 ‘매력도’도 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축 연한이 앞당겨진다고 인기가 없던 단지의 매력이 갑자기 높아지는 것은 아니다”라며 “교통·교육 등 생활여건을 먼저 따져봐야 한다”고 말했다.

전문가들은 수요자들의 관심이 집중되는 점을 노려 인기가 없는 악성 미분양이나 사업 시기를 전망하기 어려운 재건축 아파트를 팔려는 ‘분양 마케팅’에 속지 말아야 한다고 당부했다.

박 대표는 “입주 시점에 저금리 등 부동산 매매를 촉진하는 정부 정책이 바뀔 수 있다는 점도 고려해야 할 것”이라고 말했다.

김현진 기자 bright@donga.com