“재건축 숨통 트인 주택시장 ‘초여름 상황’까지 갈 것”

[여기자3人이 떴다 부동산 이슈 토크]
<2>김재정 국토부 주택정책관 초청 ‘부동산시장 진단과 전망’

《 김재정 주택정책관은 행시 32회로 국토교통부 대변인, 국민임대주택건설기획단장, 토지정책관 등을 지냈다. 미국 위스콘신메디슨대 경영대학원에서 부동산을 전공한 전문가로서 공유형 모기지, 준공공임대주택, 임대주택 리츠 등 신개념의 정책을 주택시장에 도입했다. 부동산팀 여기자 3명이 추적한 이번 이슈는 ‘9·1 부동산대책 이후, 부동산시장 진단과 전망’으로 박근혜 정부 들어 나온 굵직한 부동산대책의 실무를 총괄해온 김재정 국토교통부 주택정책관(51)을 초대했습니다. 》　　

3 일 서울 종로구 청계천로 동아일보 사옥에서 ‘9·1 부동산대책’을 포함해 최근 발표된 굵직한 부동산대책의 실무를 총괄해온 김재정 국토교통부 주택정책관과 동아일보 부동산팀 여기자 3인이 만났다. 왼쪽부터 김현지 기자, 김현진 기자, 김재정 주택정책관, 홍수영 기자. 이훈구 기자 ufo@donga.com

내 집이 있건 없건 ‘집 문제’에서 자유로운 국민은 없습니다. 이 때문에 대한민국의 주택정책 실무를 총괄하는 국토교통부 주택정책관실은 항상 언론의 집중적인 관심을 받는 부서입니다. 3일 서울 종로구 청계천로 동아일보 사옥에서 만난 김 주택정책관은 “현재 부동산시장 상황은 계절로 따지면 봄인데 새 경제팀 출범 이후 경제에 대한 기대감이 커지고 있어 이번 9·1 부동산대책과 상승작용을 일으키면 초여름까지는 갈 수 있을 것”으로 전망했습니다.

Q: 이번 대책에서 업계에서 가장 잘했다고 듣는 부분은….

A: 재건축 연한을 단축하고 안전진단 기준을 완화한 것을 꼽습니다. 과거에는 집값이 너무 올라 투기를 방지하느라 재건축을 막았습니다. 그러다 보니 낡았지만 재건축 대상이 아닌 아파트는 주차장이 부족하고, 배관에서 녹물이 나와 주민들이 생활하기 힘들었거든요. 재개발 관련 임대주택 의무건설비율을 낮추기로 했는데 조합원 1인당 310만∼680만 원의 이익이 더 생기는 것으로 추산됩니다.

Q: 재건축 규제 완화가 강남 특혜 정책이란 지적이 나오는데….

A: 재건축 연한을 단축하면 1987∼1991년에 준공된 아파트가 혜택을 많이 봅니다. 서울 24만8000채 중 강남3구는 14.9%인 3만7000채에 불과합니다. 물론 수익성이 높은 지역에서 실제 재건축이 추진될 가능성이 높아 반사이익을 더 볼 수는 있어요. 하지만 그동안 과도한 규제로 그런 지역이 불이익을 봐왔고, 불이익은 줄여나가야 한다는 생각입니다.

Q: 청약 1, 2순위가 통합되면서 청약 과열이 우려되는데….

A: 현재 청약 경쟁률이 높지 않거든요. 위례나 대구 등 일부 지역은 청약만 하면 프리미엄이 붙지만 이런 지역도 1, 2순위 내 마감이 되는 단지는 전체의 25%가 안 됩니다. 다만 국민주택과 인기 있는 지역에선 경쟁이 강화될 수 있습니다. 시장 상황에 맞게 전용 85m² 이하 민영주택에 대해선 시장, 군수, 구청장이 가점제를 자율 운영할 수 있도록 했습니다.

Q: 택지개발촉진법 폐지 등 공급 조절에 나서는 이유는….

A: 사실 법을 폐지하지 않아도 한국토지주택공사(LH)가 앞으로 공공택지 지정을 안 하면 됩니다. 그런데도 법 폐지를 발표한 것은 ‘정부가 분당, 판교 등 대규모 택지 개발을 안 하겠다’는 신호를 시장에 주겠다는 겁니다. 주택이 우르르 쏟아져서 기존 집값이 떨어지는 일은 없을 것이라는 거죠. 지금은 약간의 과잉 공급 조짐이 보이거든요.

Q: 이번 대책에 기존 주택시장을 활성화하는 방안은 부족하다는 지적이 있는데….

A: 재건축의 숨통을 틔워주면 우선 재건축 아파트를 매개로 한 주택 거래가 늘어날 수 있습니다. 택지개발촉진법을 폐지하는 것, 3년간 대규모 개발을 중지하고 공급을 줄여나간다는 것 모두 기존 시장을 활성화하는 데 도움이 됩니다. 부동산시장에 기대감이 생기고 집값이 올라가면 신규 분양시장뿐만 아니라 기존 주택시장 거래에도 영향을 줄 수 있다고 봅니다.

Q: 9·1 대책이 과열을 넘어 부동산 투기로 이어질 가능성도 있다고 보는지….

A: 이번 규제 완화로 부동산시장이 초여름까지는 갈 수 있다고 생각합니다. 그동안 재건축, 재개발은 성역이었습니다. 과거에 투기 트라우마가 있다 보니 이를 손대면 전국적으로 투기가 일어나지 않을까 걱정도 나오는 거죠. 그러나 사업성과 연결되니 그럴 것 같진 않습니다. 가능성만 열어준다고 재건축, 재개발이 한꺼번에 일어나지는 못할 겁니다.

Q: 남은 과제는….

A: 재건축, 재개발 사업에서 지방자치단체가 받아가는 기부액이 개발이익의 80∼90%에 달해서 기타 비용을 고려하면 조합이 적자를 보는 경우도 많습니다. 연말까지 기부 가이드라인을 만들고 이를 법제화하려 합니다. 상한선으로 개발면적이나 총사업비의 일정 비율을 수치로 제시할 수 있으면 좋은데 단지마다 기반시설이 달라 어려운 점이 있습니다. 가이드라인은 법적 구속력이 없는 만큼 시행을 해보다가 주택법에 근거 조항을 만들어서 넣을 생각입니다.

홍수영 기자 gaea@donga.com