[부자들의 稅테크]상가주택 용지는 ‘각진 정방형’ 좋아

김규정·우리투자증권 부동산연구위원

요즘 자산가들이 선호하는 대표적인 주거용 부동산은 상가주택이다. 일반 단독주택에 비해 저층부 상가 점포의 임대수익률이 높고 토지 활용도가 뛰어나 환금성이 좋기 때문이다.

상가를 임대해 월세를 받는 동시에 주거공간도 마련할 수 있어 은퇴 자산가들이 주로 찾는다. 자녀용 주택을 마련해 주려는 부모들도 내 집 마련과 소득 창출이 동시에 가능한 상가주택을 많이 찾는다. 임대수익으로 상속세 등을 대비하기에도 적합하고 일정 기간 보유한 뒤 처분해 매매 차익을 낼 수도 있다.

상가주택을 직접 지을 수 있는 서울 근교 신도시나 신규 택지의 점포 겸용 단독주택 용지도 덩달아 인기다. 시세보다 싼 감정가로 공급하기 때문에 용지 분양가와 건축비를 모두 감안해도 기존 상가주택을 구입하는 것보다 저렴하다. 택지별로 소량의 필지만 공급되고 해당 지역 거주자에게 우선 공급돼 수도권 인기 택지의 경우 청약 경쟁이 치열하지만 당첨만 되면 적지 않은 매각 차익도 기대할 수 있다.

8월 말 분양한 위례신도시 점포 겸용 단독주택 용지의 경우 45필지에 1만7000여 명의 청약자가 몰렸다. 평균 경쟁률이 390 대 1, 최고 경쟁률은 2746 대 1을 기록했다. 청약 신청 예약금만 5276억 원이 몰렸다. 평균 분양가는 3.3m²당 1240만∼1530만 원대로 필지(253∼287m² 규모)당 분양가가 10억 원을 훌쩍 넘는데도 청약 열기가 뜨거웠다.

점포 겸용 단독주택 용지는 1층에 상가를 들이고 가구 수 제한 없이 4층까지 지을 수 있다. 3층까지 건축 가능한 주거 전용 단독주택 용지에 비해 활용도가 높은 셈이다.

필지의 방향과 위치, 모양이 중요하다. 남동향, 각이 진 정방형의 선호도가 높다. 모서리 코너에 위치해 점포의 노출도가 높고 아파트를 배후로 주거지역 내 근린상권을 선점할 수 있으면 좋다. 판교신도시 등의 개발 사례에서 보듯이 카페거리나 먹자상권이 형성된 곳에 상가주택을 지으면 임대를 놓거나 매각 차익을 내기에 유리하다.

기존 상가주택보다는 저렴해도 용지 분양가와 건축비를 감안하면 적지 않은 금액이 필요한 만큼 자금 계획을 세우고 투자 목적과 목표 수익률을 분명하게 정하는 것이 좋다. 건축비는 3.3m²당 350만∼500만 원대로 잡을 수 있다. 설계나 인테리어에 신경을 쓰되 마감재 비용을 과도하게 책정하지 않는 것이 좋다. 상가주택은 취득세를 주택과 상가 부분을 나누어 계산하고, 상가에는 주택보다 높은 4%의 기본 취득세율을 적용한다.

한국토지주택공사(LH)는 하반기(7∼12월)에도 경기 하남시 미사강변도시, 김포시 등에서 점포 겸용 단독주택 용지를 공급한다. 위례신도시보다는 입지나 투자성이 다소 떨어지지만 분양가는 저렴하다. LH의 토지청약시스템을 통해 청약할 수 있고 필지별로 각각 청약 신청할 수 있어 여유자금이 있다면 여러 필지에 신청해도 된다.

김규정·우리투자증권 부동산연구위원