건물주 바뀌어도 5년계약 보장… 기간내 세입자 맘대로 못쫓아내

[정책 하루에 쏟아낸 정부/장년층 고용-자영업자 대책]
Q&A로 풀어본 상가 세입자 보호

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이르면 연말부터 상가 주인은 특별한 사유가 없으면 기존의 임차인(세입자)이 주선하는 신규 임차인과의 계약에 응해야 한다. 건물주가 기존 계약을 일방적으로 종료하고 임차인의 권리금을 가로채면 그 손해를 배상해야 한다.

정부가 24일 밝힌 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정 계획은 그동안 법의 사각지대에 있던 ‘권리금 거래’를 명문화해 임차인의 권리금 회수를 보호하자는 취지다.

그러나 일각에서는 건물주의 재산권을 지나치게 침해한다는 우려도 나온다. 건물주들이 월세를 약탈적으로 인상해 세입자를 간접적으로 쫓아내거나 표준계약서 작성을 꺼릴 수도 있다는 지적이 나온다. 개정안을 둘러싼 궁금증을 주무 부처인 법무부에 자문해 Q&A 형식으로 정리했다.

Q. 권리금을 끼고 점포를 빌렸는데 건물주가 별다른 이유도 없이 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있나.

A. 개정안에 따르면 가능하다. 건물주는 가급적이면 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약해 기존 임차인이 권리금을 돌려받을 수 있도록 협력할 의무가 있다. 협력 의무는 계약이 종료된 뒤 2개월까지 유지된다. 건물주가 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 월세를 올려 협력 의무를 위반하면 손해배상 책임을 져야 한다.

Q. 임차인이 데려온 신규 임차인이 마음에 들지 않아도 건물주는 계약에 응해야 하나.

A. 건물주의 협력 의무 면제조항도 있다. 신규 임차인이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없는 경우가 대표적이다. 기존 임차인이 월세를 3회 이상 연체했거나 건물주 몰래 다른 임차인에게 세를 놓은 경우에도 마찬가지다. 건물주가 다른 임차인과의 계약을 원한다면 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않는 범위 내에서 계약 상대를 선택할 수 있다. 건물주가 점포를 임대하지 않고 개인적으로 쓰고자 해도 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있다. 다만, 해당 점포는 1년간 영리 목적으로 다른 누군가에게 제공하지 못한다.

Q. 손해배상액의 기준이 되는 적정 권리금은 어떻게 산정하나.

A. 토지와 건물의 가치를 매길 때와 마찬가지로 감정평가사 등 전문가들이 국토교통부 고시에 따라 건별로 산정한다. 상점의 이미지와 단골손님 수 등 무형 재산은 수익환원기법에 따라 전문가가 감정한다. 국토부는 2015년 1분기까지 권리금 산정기준을 고시로 확정할 계획이다.

Q. 임대차 계약 시 권리금을 법적으로 인정받으려면 어떤 절차를 밟아야 하나.

A. 정부는 권리금 산정과 수수 근거를 규정한 ‘상가임대차 표준계약서’와 ‘권리금 거래 표준계약서’를 보급해 임대차 계약 시 당사자들이 활용하도록 안내할 계획이다. 추후 분쟁이 발생하면 해당 계약서들은 권리금을 돌려받는 주요 근거로 활용될 수 있다. 임차인들은 2015년 시중에 출시될 ‘권리금 신용보험’ 상품에 가입해두면 관련 분쟁이 생기더라도 권리금 일부를 돌려받을 수 있다. 전국 17개 지방자치단체에 신설될 예정인 ‘상가건물 임대차 분쟁조정위원회’가 조정 및 합의 절차를 돕는다.

Q. 상가 건물이 재건축 대상이 돼 없어질 상황이라면 권리금은 어디서 회수하나.

A. 신규 임차인이 들어오지 않는 환경에서는 권리금을 회수할 수 없다. 권리금은 기본적으로 임차인이 신규 임차인에게 받아야 하는 돈이기 때문이다.

조건희 기자 becom@donga.com