[화제의 분양현장]강남역 남부상권, ‘매출 노다지 상권’으로 우뚝 섰다

신분당선 개통 3년, 북부상권에서 남부상권으로 유동인구 몰려
분당·용인 인구 유입 효과로 경기침체에도 권리금 10∼30% 올라
강남역 센트럴애비뉴 등 브랜드업체 시공으로 투자 리스크 줄어

기준금리가 내려가면서 저금리시대가 확고해지고 있다. 제2금융권을 통한 이른바 ‘고수익 금융상품’을 찾아보아도 크게 차이를 체감할 수 없는 게 현실. 자연스럽게 부동산으로 관심이 간다. 하지만 집값 땅값이 확확 뛰던 시절과는 확연히 다른 분위기. 게다가 전월세 과세 방침 등 아파트에 대한 규제도 있으니 수익성 높은 상가를 조심스럽게 찾아볼 수밖에 없다. 역시 서울의 강남지역이다.

서울 강남역 남부상권이 2011년 10월 신분당선 개통 이후 최고의 상권으로 떠오르고 있다. 업무 중심가를 따라 풍부한 직장인 수요를 확보해 온 강남역 남부상권이 신분당선 개통으로 분당 용인지역 등과의 접근성까지 확보되면서 강남역 북부(강남역에서 한남대교 방향)로 몰렸던 상권이 남쪽으로 확대되고 있다.

직장인 1번지 ‘강남역 남부상권’

‘넥타이 부대’가 주력인 직장인 상권으로는 서울 강남역 남부와 선릉역 인근이 나란히 1, 2위로 꼽혔다. 특히 전국 100대 상권 중 매출 규모로 최고 상권으로 꼽힌 강남역 남부 상권의 저력은 바로 씀씀이 큰 30대 남녀 직장인을 효과적으로 공략한 데 있었다. 실제로 올해 2월 기준 이 상권의 하루 총 유동인구 44만5213명 가운데 30대 남성은 8만9390명(20.1%)으로 숫자와 비중에서 각각 전국 최다, 최고를 기록했다. 2030 여성층도 마찬가지.

더욱이 분당선 개통 3년을 맞아 분당, 용인 등에서 강남역까지 빠르고 편리하게 왕복이 가능해지고 시간이 지나면서 상권이 더욱 안정세를 갖추면서 국내 주요 상권인 명동역, 종각역 일대 상권과 확연히 비교되는 호황 상권으로 자리 잡았다.

특히, 강남역 1번출구는 대한민국 상위상권 최고의 명당자리로 인식되는 곳. 주말 강남역 신분당선 승·하차 인구만 최대 40만 명에 육박한다. 이로 인해 강남역 1∼4번출구 일대는 유동인구가 급증하면서 임대료와 권리금이 10%에서 많게는 30% 이상 오른 것으로 알려진다. 상권이 커지면서 역세권 주변 상가 시세도 큰 폭으로 오르는 추세다.

현재 분양 중인 ‘강남역 센트럴애비뉴’는 1번 출구에서 불과 34m 거리에 있는 강남대로와 테헤란로가 교차하는 최고 입지의 남부대표 상권임을 감안할 때 권리금 없이 점포를 소유할 수 있다는 메리트는 투자자들에게 매력적 조건으로 보인다.

강남역 1번 출구 바로 앞, ‘완벽한 입지조건’

현재 분양 중인 강남역 센트럴애비뉴는 최근 5년간 강남지역에 공급된 오피스텔 중 최대 규모의 오피스텔인 센트럴 푸르지오시티 단지 내 상가로, 지하 2층∼지상 3층에 입점하며 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 든든한 고정수요를 가지고 있다는 것을 강점으로 들 수 있다. 또한 지하철 2호선 강남역 유동인구와 상주 인원 2만여 명에 달하는 삼성오피스타운을 비롯하여 테헤란로, 포스코 등 강남역 오피스 밀집지역의 직장인들을 배후 고정수요로 삼을 수 있어 프랜차이즈나 식음료 사업도 유망하다.

오피스텔 상가라는 탄탄한 수요와 강남역이라는 최상의 입지 조건이 시너지를 낼 것으로 기대되는 강남역 센트럴애비뉴는 강남역 1번출구 지척이라 ‘완벽한 입지 조건’이 최대 장점으로 꼽힌다.

강남역 1번출구는 신논현역부터 시작한 강남역 중심의 유동 인구뿐 아니라 역삼 방면의 직장인들이 몰리는 핵심 지역으로 양재동 방면으로 빠지는 동선까지 챙길 수 있어 강남역 일대의 ‘알짜배기’ 입지로 꼽히는 곳. 강남역 센트럴애비뉴는 이 강남역 1번출구에 가장 근접성이 좋은 위치를 선점해 학원가, 상업, 문화 시설 등 다양한 유동인구를 끌어들일 수 있다. 이는 특정 수요층을 타깃으로 형성되는 상가와는 달리 다양한 수요층의 확보로 1년 365일 내내 배후 수요를 창출할 수 있는 환경까지도 확보할 수 있다.

공간구조 분석시스템인 ‘Space Syntax’에 따르면 강남역 센트럴애비뉴의 복합 상업 활성화 지수는 89.4%에 달한다. 이는 수많은 상업공간 분석사례 중 가장 높은 활성화 지수에 해당해 화제를 모으기도 했는데 공간 인지도가 좋고, 길을 찾기 쉬운 공간 배치 체계로 구성되어 있는 센트럴애비뉴 특유의 설계 특장점이 반영된 결과라 풀이된다.

‘투자 리스크’ 줄어드니 투자자 관심 당연

300가구 이상 오피스텔 단지 내 상가는 일반적으로 브랜드 건설업체가 사업을 주도하는 만큼 지역적으로 핵심 상권에 입지하는 것이 특징이며 지하철역과 가까운 곳이나 주변에 대단지 아파트 또는 대기업이 밀집돼 있는 곳은 유효수요가 풍부해 인기가 높다.

또한 시행·시공사의 규모, 탄탄한 재무건전성 등을 바탕으로 건설사의 중도부도 등 사업진행 단계에서 발생할 수 있는 계약자의 투자 리스크를 줄일 수 있다는 것도 장점이다.

대한주택보증의 분양보증을 받을 수 없는 상가 투자는 건설사가 무너지면 투자 피해가 커진다. 만약 미준공 상가인 경우 공사가 중단되는 상황이라고 가정한다면 시공사 교체나 분양 시기 연기 등 각종 문제가 발생할 수도 있으며, 또 다른 시공사가 선정될 때까지 투자자들은 속을 끓일 수밖에 없다. 따라서 믿을 수 있는 대기업 상가가 인기를 끄는 것은 자연스러운 현상이다.

강남역 1번출구에 위치한 ‘강남역 센트럴애비뉴’는 대우건설이 시공을 맡아 신뢰도를 높인 상가로서 강남역 센트럴 푸르지오시티 저층부에 116개 점포로 구성되었으며, 유동인구의 발걸음이 자연스럽게 상가로 유입되도록 동선과 통로를 철저하게 분석하여 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다.

강남역 센트럴애비뉴는 강남역의 풍부한 유동인구와 오피스텔 입주민, 그리고 주변 기업의 직장인들까지, 고정+유동수요를 확보할 수 있는 최적의 입지를 자랑하며 강남역 상권의 새로운 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대되고 있다.

효율적 고객동선, 4면 모두 도로와 접해 접근성 우수

강남역 센트럴애비뉴는 360도 4면이 개방된 스트리트형 몰링상가이다. 그렇기 때문에 고객의 발길이 닿지 않는 곳이 없다. 강남역 1번출구에서 테헤란로로 이동하던 기존의 많은 인구(1일 평균 약 3만4000명)들이 자연스럽게 상가로 유입될 수 있도록 했다. 이를 통해 발생할 유동인구는 하루 약 8300여 명으로 예측된다(Space Syntax 분석 결과). 특히 지하 2층은 선큰광장을 통해서 1번출구에서 나오는 유동인구를 자연스럽게 유입할 수 있어 강남역 1번출구 앞 광장으로의 접근성이 용이하다. 이는 매장가치를 높일 뿐 아니라, 고객의 편의까지 고려한 설계이다.

또 지상 1층은 상가 북동측 10m 도로변에서 상가로의 직접 진입이 가능하도록 설계되어 강남역 1번출구로 이동하는 유동인구가 원활히 상가 내로 흡수될 수 있도록 설계했다. 또 상가의 4면이 모두 도로와 접해 있어 접근성이 우수하여 상권의 활성화가 극대화될 수 있을 것으로 기대된다.

편리한 쇼핑 여건을 제공하기 위한 설계와 공간도 돋보인다. 1층과 2층은 다양하고 넓은 덱(deck)형 외부공간을 확보하여 고객들에게 편안한 휴게 공간으로 활용될 수 있고, 상인들에게는 폭넓은 영업환경을 제공한다.

강남역 센트럴애비뉴는 전 층을 서로 유기적으로 연결하는 에스컬레이터와 엘리베이터 등을 설치해 효율적인 고객 동선을 유도했다. 상가 전용 방문자 휴게실, 친환경적인 중앙 선큰광장 등 다양한 만남의 장소를 마련하여 고객집객력 또한 높였다. 우선 지하 2층과 지상 1층에 들어설 계획인 패밀리 레스토랑, 핫 스낵존, 대형 커피전문점, 와인 뷔페 레스토랑, 패스트푸드점, 베이커리, 주얼리, 플래그십 스토어, 동·서양식을 총망라하는 세계음식백화점 등은 주변 유동인구를 빠르게 흡수하는 전진기지 역할을 할 것으로 보인다. 지상 2∼3층엔 종합검진센터, 한의원, 이비인후과 등 힐링 전문 클리닉과 치과, 성형외과, 피부과 등 뷰티 클리닉 등도 들어설 계획이다.

강남역 센트럴애비뉴 상가 분양 관계자는 “상가가 10m와 4m 도로와 접해 있으며, 4면 스트리트형 상가로 설계해서 4개면 전체가 외부에 개방되어 있다”며 “상가로 들어서면 어느 한 곳 소비자의 발길이 닿지 않는 곳이 없으며, 유동인구와 배후 고정수요가 풍부하기 때문에 수익형 부동산으로서 가치가 있다”고 말했다.

강남역 센트럴애비뉴는 2015년 3월 입점 예정이다. 분양사무실은 강남역 2번출구 앞. 상가분양문의 02-583-3880

최윤호 기자 uknow@donga.com