[부자들의 稅테크]도심 분양형 호텔, 투자前 3가지 꼭 체크하세요

김규정·우리투자증권 연구위원

요즘 분양 호텔에 대한 문의가 많아졌다. 초저금리에 투자할 만한 수익형 부동산이 부족한 탓이다. 분양 호텔은 1억 원대의 소액 투자가 가능해 한동안 제주도 등 주요 휴양지와 관광지를 중심으로 수요가 급증했다. 하지만 단기간 공급이 급증하고 질이 떨어지는 상품이 나오면서 관심도 시들해졌다.

자산가들은 이번에는 도심 속 분양 호텔로 눈을 돌리는 추세다. 쇼핑과 도심 관광을 원하는 ‘유커(遊客·중국인 관광객)’가 늘어나면서 접근성 좋은 도심형 호텔이 서울 곳곳에 세워지고 있다. 명동, 동대문, 종로 등 도심과 대형 상권이 접해 있는 지역이 주요 타깃이다.

도심 호텔은 입지적 측면에서 강점이 있다. 입지는 분양 호텔 선택에서 가장 중요한 요소이기도 하다. 중국인 등 관광객의 접근이 수월하고 중소 여행사와의 위탁 계약으로 객실 가동률을 적정 수준 이상으로 유지할 수 있다. 교통 환경이 양호해 단순 숙박이나 비즈니스 목적의 도심 수요도 꾸준하기 때문에 목표한 수익률을 안정적으로 달성할 가능성이 높다. 운영을 위탁하긴 했지만 보유한 상품을 가까이서 확인할 수 있다는 것도 안심이 된다.

하지만 상대적으로 투자비용이 적지 않다는 점을 고려해야 한다. 최근 공급되는 서울의 도심형 호텔 중에서는 객실당 분양 가격이 5억 원에 육박하는 것도 나오고 있다. 기본적으로 도심의 땅값이 높아서 분양 단가가 높게 책정된다.

도심 호텔은 관광객의 접근성이 뛰어나고 대형 상권과 도심 관광 명소가 집결돼 있어 객실의 운영이나 사업성은 우수한 편이다. 그러나 초기 투자비용 부담이 커진 만큼 연간 임대 수익이 크게 증가하는 것은 아니기 때문에 약정된 임대수익률 조건을 신중히 살펴야 한다.

임대수익률은 분양가격 대비 7∼8%에서 맞춰지는 편이다. 대개 호텔 분양 광고에서는 두 자릿수 수익률을 올릴 수 있다고 하지만 이 정도 수익률이 나오려면 대출을 상당히 많이 받아야 가능하다. 본인이 원하는 연간 임대 수익을 돌려줄 수 있는 상품인지 따져봐야 한다.

환금성도 잘 살펴야 한다. 제주도 등 지방 상품의 경우 소형 객실이지만 1억4000만∼1억7000만 원이면 분양을 받을 수 있고 혹시 환금에 문제가 생기더라도 휴양지의 세컨드 하우스 개념으로 접근하는 것이 가능했다.

김규정·우리투자증권 연구위원