[부자들의 稅테크]소자본 투자 틈새상품 ‘섹션오피스’ 눈길

김규정 NH투자증권 연구위원

저금리 기조가 이어지면서 올해 상반기에도 수익형 부동산을 활용한 재테크가 주목받을 것으로 전망된다. 특히 소규모 자본으로 부담 없이 매입할 수 있는 틈새형 상품이 자산가들의 관심 대상이다. 단기간 공급이 증가해 관심이 시들해진 오피스텔과 분양 호텔의 바통을 이어 받을 상품은 뭘까.

마곡, 판교 등 신생 업무지구에 선보이는 ‘섹션오피스’가 눈길을 끈다. 섹션오피스는 일반 오피스빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 것을 말한다. 구분 등기한 오피스로 볼 수 있다. 덩치가 크고 매입자금 부담이 큰 업무용 빌딩을 쪼갠 것으로 층 단위로 분양하기도 하고 한 층을 더 작은 호실로 나누기도 한다. 아무리 작은 규모의 빌딩이라도 통으로 매입하려면 수십억 원대의 자금이 필요하지만 섹션오피스는 면적이 작은 경우 최소 2억∼3억 원대에 분양하는 경우가 있다.

서울 강남권에서는 역삼동 한신인터밸리나 랜드마크빌딩, 대치동 금강타워 등이 구분 등기한 오피스를 분양한 사례인데 현재까지도 안정적으로 운영되고 있다. 하지만 거래 매물이 잘 나오지 않고 최근 주요 빌딩 시장에는 신규 분양 사례도 없다.

그 대신 신흥 업무지구나 신도시 개발지역의 경우 근린생활시설을 지을 수 있는 상업용지에 상가나 오피스텔 대신에 사무용 오피스를 집중 배치하는 경우가 있다. 사무실을 원하는 임차인이 풍부하고 상가 및 오피스텔보다 활용상 제약도 덜하기 때문이다. 상가는 임차업종이 제한되는 경우가 많고 오피스텔은 사무실로서 공간 활용도가 떨어질 수 있다.

실제로 사무공간을 찾는 장기 임차인이 많은 업무지구에서는 오피스텔보다 오피스가 임대에 유리하다. 오피스는 개별 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 오피스텔보다 사무실을 넓게 쓸 수 있고 관리비 등 비용도 절감된다. 공급이 늘어나면서 오피스텔의 연평균 임대수익률이 떨어진 점도 섹션오피스의 장점을 부각시켰다.

최근 마곡지구에서 분양하는 섹션오피스 광고가 늘었는데 층별로 다양한 면적의 오피스를 쪼개서 분양하며 공용 회의실이나 입주사 임직원을 위한 편의시설을 배치하는 등 차별화를 시도한 점이 눈에 띈다.

하지만 결국엔 입지에 따른 상품성이 제일 중요하다. 규모를 제외하곤 섹션오피스가 일반 오피스와 다르지 않다. 교통이 불편하고 사무실 수요가 충분하지 못한 곳에선 소액 투자가 장점인 섹션오피스도 투자성이 떨어질 수밖에 없다. 한 빌딩 내에 소유주가 제각각이기 때문에 운영 관리나 리모델링 등을 할 때 애를 먹기도 한다. 그래서 최근에는 통합 관리단을 두고 빌딩 전체를 위탁 임대 및 운영하는 사례도 적지 않다.

경계가 명확하고 층, 호가 명시된 구분등기 상품인지도 확인해야 한다. 주변 시세와 비교해 적정한 가격인지 따져보는 것은 당연하다. 구분 등기된 분할 분양 오피스는 면적 단위당 가격이 통으로 거래되는 오피스보다 다소 높게 책정되곤 한다.

김규정 NH투자증권 연구위원