[부자들의 세테크]성장 가능성 큰 ‘준공공 임대’ 주목할 만

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

지난해 주택시장을 흔들었던 임대소득 과세방안이 지난해 12월 국회를 통과했다. 2014년도 세제 개편에서 연 2000만 원 이하의 소액 임대소득에 대한 분리과세 및 비과세(2016년까지)가 확정됐고, 월세 소득공제 대상이 확대됐다. 장기적으로 볼 때 주택 임대소득에 대한 과세 정상화가 진행될 것으로 예상돼 주택 임대사업을 검토하고 있는 장년층의 고민이 클 것으로 보인다.

이런 가운데 13일 정부가 기업형 임대주택 활성화 대책을 내놨다. 민간 주택 사업자에게 저렴한 토지와 함께 금융, 세제혜택을 제공해 질 좋은 민간 임대주택을 공급하겠다는 것이다. 8년 이상 장기로 주택을 임대해야 하고 건설할 경우에는 300채, 매입할 경우에는 100채 이상 대규모로 임대사업을 해야 혜택을 받을 수 있다. 소규모의 개인 임대사업자가 접근하기는 쉽지 않다.

소규모 주택 임대사업자라면 리츠 형태로 공급되는 기업형 임대주택에 간접 투자자로 참여하는 방법이 있다. 리츠 형태의 기업형 임대주택은 건설사, 임대관리회사, 투자자 등이 리츠를 설립해 임대주택을 공급하기 때문에 소규모 투자자도 투자할 수 있다. 8년의 임대 의무기간이 지난 뒤에는 한국토지주택공사(LH)가 전용 60m² 이하, 매매가 2억 원 이하인 주택을 매입해주겠다는 확약을 내걸고 있기 때문에 리츠 투자자들은 분양으로 전환해 투자금을 쉽게 회수할 수 있을 것으로 기대된다. 특히 주택기금 출자가 허용되는데 주택기금 일부는 보통주로 출자하고 이와 별도로 저금리 융자도 실시할 계획이다. 중장기적으로 리츠형 임대주택의 성장이 기대되는 대목이다.

준공공 임대주택을 다시 살펴보는 것도 방법이다. 임대 의무기간이 8년으로 줄면서 전용면적 85m² 이하라는 면적 제한과 최초 임대료 규제도 없어지기 때문이다. 세금 감면 혜택도 확대된다. 전용 60∼85m²의 취득세 감면율이 25%에서 50%로 높아진다. 양도세 역시 전용 85m² 이하 준공공 임대주택을 10년 이상 임대하면 건설이든 매입이든 장기보유특별공제율을 70%까지 높여준다. 2017년까지 신규 매입하면 양도세를 아예 면제해준다.

소득세 감면 대상은 기준시가 6억 원 이하 주택까지 확대된다. 85m² 이하 준공공 임대주택을 3채 이상 임대하면 소득세 감면율은 50%에서 75%로 높아진다. 또한 자기관리 형태의 리츠로 준공공 임대주택을 공급하면 법인세를 8년간 100% 감면 받는다.

주택 임대사업자들이 우려하는 소득 노출 문제나 소득세 부담 완화 요구, 건강보험료 부담 증가에 대한 추가적인 지원책은 아직 확정되지 않았다. 하지만 성장하는 주택 임대시장에 맞춰 임대사업으로 노후를 준비하거나 부동산 자산 관리를 하고자 한다면 정부가 제공하는 제도권 임대주택의 혜택을 적극 활용하는 것이 바람직하다. 소득 노출을 피하기 위해 무작정 비제도권 시장에 머무는 것이 능사는 아니다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원