오피스 투자 핵심은 ‘공실률’ 여부…수요 넘치는 마곡지구는 선점 경쟁

서울 도심 권역의 공실률 상승세가 지속되고 있는 반면, 마곡지구는 확보전을 방불케 할 정도로 투자 열기가 가득한 대조 현상을 보이고 있다.

마곡지구는 서울의 마지막 남은 대규모 택지개발지구이자 대기업부터 프랑스 바이오 기업 등 외국 기업의 연구단지 등이 들어설 계획이어서 관계/협력사들의 수요가 높다. 그런데 이에 반해 1억원대로 투자가 가능한 섹션오피스는 마곡센트럴타워 등 단 두 곳 뿐이어서 눈길을 끈다.

부동산업계에 따르면 현재 축구장 24개 규모의 거대한 LG그룹 연구개발단지 LG사이언스파크를 비롯해 16만 5000명에 달하는 상주인구가 올해부터 대거 마곡지구로 이주할 예정이다.

지난 11일 글로벌 종합 부동산 컨설팅사인 세빌스가 발표한 '서울 오피스 시장 리포트'에 따르면 지난해 4분기 서울 프라임 오피스 빌딩 공실률은 14.1%로 전분기대비 0.6%포인트 증가했다. 권역별로는 도심권역(CBD)이 전분기보다 3.6%p 늘어난 14.9%를 기록한 것을 비롯해 강남권역(GBD) 8.2%(전분기대비 0.5%p 감소), 여의도권역(YBD)은 21.1%(전분기대비 3.9%p 감소)를 각각 기록했다.

그러나 이에 반해 마곡지구에는 분양 시작 전부터 투자 문의가 쇄도하고, 사전 계약을 통해 이미 상당 부분의 물량에 대한 투자 결정이 이미 완료된 상태이다.

특히, 본격적인 분양을 시작한 마곡센트럴타워는 지하 3층~지상 12층 1개동(연면적 22,762.81㎡) 규모로, 섹션오피스로 통하는 업무시설은 지상 5층~12층에 자리한다. 전용면적 42.12~87.02㎡의 다양한 규모로 단위호실 병합 및 분할이 가능한 152실로 구성돼 있으며, 입주기업의 공간 활용을 최적화한 전용면적 47㎡ 이하의 소규모 호실이 전체의 68%로 대부분이다. 상가는 지상 1층~4층까지 총 66실을 분양한다.

섹션오피스는 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 신개념 부동산 상품으로 1억원~3억원대의 투자가 가능해 부담이 적고 환금성이 높다.

특히 마곡센트럴타워는 LG사이언스파크에서 걸어서 4분 거리로 초인접 위치에 자리한 데다 LG사이언스파크와 공항대로 사거리가 교차하는 ‘마곡의 골든크로스’에 위치한 유일한 오피스빌딩이라는 점에서 몸값을 더하고 있다.

분양 관계자는 “마곡센트럴타워의 기대수익률은 12%로 오피스텔의 6%에 비해 월등히 높은 데다 개인이 아닌 기업에게 월세를 받는다는 점이 안정적이다”라며, “분양가도 지난해 마곡 지구에 공급된 오피스텔 대비 최대 평당 165만원이나 낮게 책정되어 있고 관리비 부담도 적다. 실제로 분양면적 22평, 전용면적 12.7평 기준 분양가가 1.8억원으로 책정되어 있어 실투자금 6~7천만원에 구입할 수 있으며, 월 임대료는 약 110~120만원 수준”이라고 전했다.

일반적인 업무시설(전용률 45% 전후)보다 전용면적이 훨씬 높다는 사실도 강점이다. 마곡센트럴타워의 경우 전용률이 업무시설은 57%, 상업시설은 53%에 달한다.

마곡센트럴타워는 공항대로를 포함해 3면이 도로에 접하고 있으며, 임직원들의 출퇴근도 편리해 법인 및 개인사업자의 임대 수요는 상당히 높은 것으로 부동산 전문가들은 평가하고 있다. 걸어서 5분이면 지하철 5호선 발산역에 도착할 수 있는 데다 사업지 인근에 버스정류장도 3개나 위치해 있고, 김포공항과 연결된 공항대로는 물론 올림픽대로 등 광역 교통망 이용이 편리하다.

분양 관계자는 “준공시기가 마곡지구 주요기업의 입주시점과 비슷해 완공 후 조기 수익실현이 가능한 점도 강점이다. 마곡센트럴타워 입주는 2016년 하반기로 LG사이언스파크(60,000여 명), 코오롱(2000여 명), 이랜드(1,900여 명), 롯데(600여 명), 대우조선해양(5000여 명), 넥센타이어(1200여 명) 등의 입주 시점과 비슷하다”고 전했다.

마곡센트럴타워에 대한 보다 자세한 내용은 홈페이지(www.magok-centraltower.co.kr)를 통해 확인할 수 있다.

문의 02-431-1717

온라인뉴스팀