[화제의 분양현장]수도권 전세난의 해결사 ‘지역주택조합 아파트’가 뜬다

시세 대비 20% 정도 낮은 가격에 공급돼 인기
청약통장 없이 전매까지 가능, 1주택 소유자도 대상
상도동 ‘동작 센트럴 서희스타힐스’ 등 관심 높아

서울 동작구 상도동에 3.3m²당 1300만 원대 지역주택조합 아파트로 공급되는 ‘동작 센트럴 서희스타힐스’.

서울 서초구 양재동에서 전세를 살던 직장인 김 모씨(40)는 최근 동작구 상도동의 한 미분양 아파트를 구입했다. 집주인이 전세금을 1억 원 이상 올려달라고 하자 부담을 느낀 김 씨는 서초구 바로 옆에 붙어있는 동작구에 내 집을 마련했다. 김 씨는 “직장이 강남역이라 출퇴근이 멀지 않고 양재동 전세금보다 5000만 원이나 저렴한 데다 녹지환경이 괜찮은 상도동의 미분양 아파트를 선택했다”고 말한다. 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 중심으로 나타나던 가파른 전세금 상승이 강남과 인접한 동작구는 물론 서울에서 전세금이 가장 싼 편인 도봉구, 금천구 등으로까지 옮아가면서 일부 세입자들은 수천만 원에서 1억 원 이상 오른 전세금을 감당할 수 없어 수도권 외곽으로 빠졌지만, 일부는 그 지역 전세수요의 매매전환이 이뤄지면서 강남과 인접한 동작구와 서울 중심부와 인접한 동대문구는 물론 관악구, 금천구, 구로구, 도봉구 등 6곳의 미분양이 ‘0’으로 떨어졌다.

20% 이상 낮은 가격 수도권 아파트 주목

이에 따라 시세 대비 20% 정도 낮은 가격으로 공급되는 특성상 ‘지역조합아파트’가 수도권 전세난의 해결사로 떠오르고 있다. 서울지역 전세가율이 평균 68%에 다다르면서 20% 이상 낮은 가격으로 ‘지역조합아파트’가 공급될 경우 10%의 추가 부담만으로도 같은 지역에서 내 집 마련이 가능하기 때문이다. 건설업계에 따르면 지난해 전국적으로 조합원을 모집한 지역주택아파트는 1만5000여 채이며 올해 수도권에만도 많은 지역주택아파트 공급이 예정되어 있다.

지역주택아파트는 청약통장 없이 전매까지 가능하며, 85m² 이하의 1주택 소유자도 조합원 가입이 가능하다는 점 등 많은 장점에도 불구하고 조합원이 개발의 주체가 되는 만큼 조합원 가입 시 고려해야 할 점도 있다.

한 부동산 컨설팅 관계자는 “지역주택조합사업의 성공은 사업용지 지주구성이 단순하고 지주들의 사업의지가 어느 정도냐에 달려 있다. 토지매입률과 사업진행 속도는 지주수와 정비례하는 경우가 많은 만큼 단순한 토지 매입률이 아니라 지주수와 지주들의 사업의지를 주목해야 한다”고 말했다. 특히 “최근 낮은 가격의 주택조합아파트 공급량이 늘어나면서 실거주자뿐아니라 투자자들도 많은 관심을 가지는 것이 사실이지만 지역주택조합 가입의 투자 메리트는 주변 시세 대비 20∼25% 이상 저렴해야 사업완료 시 안정적인 투자수익 확보가 가능함에 반해 서울시내의 경우 지주수가 많다 보니 토지 매입비가 많이 들어 주변 시세 대비 15∼17% 수준의 차액밖에 안 나와 사실상 지역주택조합 가입에 따른 메리트가 없다”며 투자자들의 주의를 당부했다. 결국 서울지역의 지역주택조합도 주변시세 대비 20% 정도 수준이 가입 및 투자 결정의 기준이 된다고 볼 수 있다.

지역주택조합 아파트, 입지 꼭 고려해야

지역주택조합의 대부분이 지방이나 서울과 원거리의 입지에서 추진되는 것도 주의해야 한다. 지역주택조합 아파트도 결국은 입주인들이 사는 주거공간인 만큼 아파트 결정 시 가장 중요한 입지를 신중하게 고려해야 한다. 가격이 저렴하다는 이유만으로 털컥 가입했다가 입주해 사는 데 불편하면 결국 향후 가치를 인정받기도 힘들며 조합원 모집도 시일이 걸릴 가능성이 크기 때문이다.

지역주택조합이 서울시내에서 많이 추진되어 성공사례가 많은 지역으로 알려진 동작구의 A부동산 경영자는 “지역주택조합 아파트도 가격 못지않게 입지가 가장 중요하다. 상도동의 경우 서울 중심 업무지구인 강남, 용산, 여의도가 가까워 아이들을 둔 젊은 부부들의 문의전화가 많지만 상도동 내에 아파트 공급이 부족하여 어쩔 수 없이 서울 이외 지역으로 빠지는 실정이다. 상도동의 경우 대부분의 대단지 아파트가 주택조합으로 추진되어 성공적으로 입주가 맞춰졌으며 현재는 대부분 만족하며 시세차익도 누리고 있다”고 말했다.

상도동에 순수 지역주민의 힘으로 지역주택조합

서울 중심에 위치한 상도동에 3.3m²당 1300만 원대 지역주택조합 아파트가 공급될 예정이라 수요자들이 주목하고 있다. ‘동작 센트럴 서희스타힐스’는 주변에 있는 아파트 단지 매매가보다 공급가격이 매우 저렴해 상당한 시세차익도 기대할 수 있다. 사업지 인근에 입주한 동일 평형의 아파트 매매시세 대비 25∼30%가 저렴하기 때문이다. 동작 센트럴 서희스타힐스는 서울의 업무중심과 맞닿은 입지로 강남, 용산, 여의도와 인접하여 출퇴근이 편리한 장점을 가지고 있다. 특히 높은 조경면적 비율과 낮은 건폐율의 그린 특화설계는 물론 단지 앞 약 36만 m²의 상도공원과 바로 연결되는 단지 내 1.2km 둘레길을 갖추고 있어 서울 내에서 드문 친환경 단지이다.

이처럼 서울 중심부의 입지와 희소가치가 있는 그린 청정 대단지 설계를 갖췄음에도 불구하고 파격적인 가격이 가능한 이유는 ‘동작 센트럴 서희스타힐스’ 지역주택조합 사업토지 중 약 1만4000평이 재단법인지덕사 소유 토지이기 때문이다. 이 사업지는 여러 사건들과 소송들을 거쳤지만 지난해 재단법인지덕사의 소유권 진정이 받아들여져 소송에서 승소해 마침내 상도동지역 주민들의 손으로 조합을 결성하여 이 땅을 매입해 아파트를 짓기로 했기 때문이다. 이 아파트 분양 관계자는 “지역주민들의 참여의지와 지주들의 개발의지가 강한 데다가 지주의 수가 작아서 서울시내에서는 확보하기 어려운 매우 낮은 가격으로 주변시세 대비 25∼30% 이상 저렴한 가격에 아파트 공급이 이루어질 수 있었다”며 “조합원 모집에 앞서 지주들의 조합원 가입계약을 먼저 진행하였는데 많은 지주들이 경쟁적으로 가입을 하고 있고, 서울 시내에서 이런 좋은 입지에 이 정도 규모의 대단지가 들어서기 어려워서인지 일반 조합원 모집도 홍보관 앞에 줄을 설 만큼 과열경쟁이 이뤄지고 있다”고 전했다.

최윤호 기자 uknow@donga.com