[화제의 분양현장]서울 마지막 알짜 마곡지구… 대기업이 모이는 곳에 투자하라

대방 디엠시티 오피스텔·상가
오피스텔… 마곡 최초 2년간 임대료 보장
상가… 3월 본격 상가 분양 시작, 계약금 10%로 입점 부담 덜어

대방 디엠시티 조감도

서울의 마지막 미개발지역인 마곡지구가 개발 계획이 점점 진척됨에 따라 계획된 도시로 변모하고 있다.

지난해 10월 LG사이언스파크 착공에 이어, 올 1월 이화의료원도 착공했다. 이 밖에도 코오롱, 이랜드, 에스오일 등이 곧이어 착공 예정이라 향후 완벽히 개발된 마곡지구에 대한 기대감은 커져 가고 있다. 하지만 아무리 좋은 지역이라고 하더라도 입주 초기에 공실률이 발생할 우려가 있다. 이런 이유로 고객들이 초기 공급 과잉으로 인한 공실 리스크 때문에, 투자에 주저하는 경우가 종종 있다.

대방건설은 서울 강서구 마곡지구에 분양 중인 ‘대방 디엠시티 오피스텔’ 마지막 잔여물량 계약자에 한해, 한시적으로 최대 2년간 임대료를 전액 보장한다. 임대료 전액 보장은 입주 초기 계약자의 공실 우려를 줄여주기 위해, 일정 기간(최대 2년) 동안 임대료를 전액 지원해주는 제도이다.

입주 시점에 대방건설이 제시하는 임대보장금액보다 낮은 임대료로 계약하거나 공실일 경우 매월 임대료를 전액 지원한다. 임대료 보장은 전용면적 24∼64m²까지 총 7개 타입 전체에 걸쳐 시행된다. 기간은 최대 2년까지 지원되며, 최대 3360만 원까지 임대료를 지원받을 수 있다.

마곡지구는 이제 형성되기 시작한 계획도시로 LG전자, LG디스플레이, LG이노텍, LG화학, LG생활건강, LG생명과학, LG유플러스, LG CNS 등이 LG사이언스파크에 2017년 하반기 1단계 준공 예정이며, 코오롱, 롯데, 대우조선해양, 에스오일, 이랜드, 넥센타이어 등 유수기업들의 첨단 연구개발(R&D)센터 입주가 순차적으로 진행된다.

9호선 양천향교역과 직접 연결

마곡 대방 디엠시티의 입주자라면 엘리베이터를 이용해 지하 4층에 내리면 바로 지하철역인 양천향교역 역사와 바로 연결된다. 또한 디엠시티의 상가를 통해 에스컬레이터를 이용해서 지하철을 자가용처럼 이용하게 되는데, 이렇게 되면 김포공항은 물론 여의도 및 강남, 종합운동장(개통 예정)까지 출퇴근이 상당히 수월할 것으로 보인다.

분양 관계자는 “지하철역이 직접 연결된 오피스텔은 서울에서도 10여 개 단지에 불과할 정도로 희소가치가 크다”며, “지하철 연결된 오피스텔이 추후 시세차익도 더 크게 생기며, 임대료도 5만∼10만 원 이상을 더 받을 수 있다”고 말했다.

단순히 지하철역만 연결된 오피스텔이 아니라 50만3431m² 면적(여의도 2배 이상)의 쾌적한 보타닉 공원과 한강을 도보로 이용할 수 있으며, 근거리에 이대목동병원, 이마트 및 신세계몰이 예정하고 있어 편리한 생활기반을 향유할 수 있는 입지적 조건을 갖추고 있다.

대방 디엠시티 상가 조감도

핵심요지 위치해 ‘공실률 제로’ 기대

서울 어느 지역이든 오피스텔은 입주 시 쏟아지는 공급으로 인해 일시적인 공실률 현상이 있게 마련이다. 이는 투자자에게 낮은 임대수익률보다 큰 공포일 수 있다. 하지만 마곡 대방 디엠시티는 마곡지구와 가양동 및 등촌동 경계선 라인에서 마곡지구 내 입주 예정 기업들의 신규 임차 수요뿐만 아니라 기존 9호선 오피스텔 임차 수요까지 견인할 수 있는 핵심 요지로 향후 입주 시 일시적인 공실률 걱정을 하지 않아도 될 듯하다.

투자자 입자에서 높은 수익률은 실투자금액을 최소화했을 때 가능한 일이다. 전형적인 일반 임대사업자의 수익형 부동산이라 할 수 있는 마곡 대방 디엠시티 전용 24m² 분양가격이 약 1억4000만 원(부가세 별도)인데, 이 경우 기존 9호선 라인의 10년 이상된 오피스텔 전용 25m² 안팎의 보증금 1000만 원, 월세 65만 원을 그대로 보수적으로 적용해 입주 후 60% 담보대출에 대한 예상이자 3.5% 비용을 감안해도 연 10% 안팎의 수익률을 예상할 수 있다.

1281실 대단지 관리비 저렴, 특화된 시설

마곡 대방 디엠시티는 총 1281실 대규모 오피스텔로 300실 이하의 소규모 오피스텔보다 관리비가 저렴하다. 마곡 대방 디엠시티는 마곡지구 내 최대 규모의 오피스텔로 원룸에서 스리룸까지 다양한 평면구성으로 독신자만을 위한 오피스텔이 아닌 2∼3인 가구(신혼부부 및 직장 은퇴자 등)의 실수요까지 배려했다.

공간 활용도를 높인 평면도 특징이다. 전용 24m²형은 가로 폭 3.8m로 설계돼 폭이 2m인 침대를 들여도 붙박이장을 이용하는 데 불편함이 없다고 업체 측은 설명했다. 또한 단지 내에 83개 상가가 입점할 예정이고 2층에는 피트니스클럽·GX룸·실내골프연습장·코인세탁실·키즈룸 등 커뮤니티시설이 다양하여 입주민들의 여가활동에도 어려움이 없도록 배려했다.

대방 디엠시티에는 마곡지구 대다수 오피스텔과 달리, 총 907.2m² 규모의 커뮤니티 시설을 가지고 있다. 이는 임차인이 오피스텔을 선택할 때 분명 플러스 요인으로 작용한다.

대방건설이 시행 시공 보수까지 책임

대방 디엠시티는 시행은 중소건설사가 하고, 시공을 메이저 건설회사에 도급공사 맡기는 일반적인 구조가 아니라, 대방건설에서 시행, 시공은 물론이고 분양과 하자, 보수까지 책임진다. 대방 디엠시티는 2016년 11월 입주 예정이며, 본보기집은 5호선 발산역 8번 출구 앞에 있다.

문의 1688-9970

3월 상가 분양 시작

9호선 황금라인 양천향교역의 에스컬레이터로 직접 연결된 디엠시티 상업시설은 3월 분양시작한다.

LG, 이랜드, 에스오일, 코오롱 등 대기업 배후수요의 길목상권과 1281실 대단지 오피스텔의 고정수요를 독점하는 특급상가 디엠시티 상가는 계약금 10%로 입점 시까지 비용 부담이 없어 투자자 많은 관심을 보이고 있다.

최윤호 기자 uknow@donga.com