[Money&Life]여러 번 거래됐던 땅은 불법 전용된 적 있는지 꼭 확인해야

농지 투자, 이것만은 꼭!

동아일보 DB

이덕수 부동산전문가
한화생명 FA지원팀

최근 임대 수익을 겨냥한 빌딩 매입이 인기를 끌고 있다. 그러나 중소형 빌딩 투자는 수십억 원에서 많게는 수백억 원의 돈이 드는 것이 현실이다. 일반인들은 도통 엄두가 나지 않는다. 이 때문에 상대적으로 적은 투자비용으로 할 수 있는 토지 투자는 평범한 직장인부터 자산가에 이르기까지 많은 사람들의 사랑을 받아왔다. 특히 토지 중 농지 투자는 자산가들에게는 고수익을 얻을 수 있는 인기 투자 종목이다. 하지만 농지에 투자할 경우 자세히 알아봐야 할 것이 한 둘이 아니다. 섣불리 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다. 농지 투자 시 주의해야 할 사항을 알아보자.

일반적으로 농지는 지목이 논, 밭, 과수원이면 농사 여부에 관계없이 농지로 간주된다. 논, 밭, 과수원 같은 지목이 아니라도 사실상 농사를 짓고 있으면 농지에 해당한다. 우리 법에서는 농지에 투자하는 사람들을 농지투자자라 하고 농지투자자는 농지취득자격증명을 취득한 사람으로 한정해 엄격히 관리해 왔다. 그렇기 때문에 농지를 취득할 때부터 그 취득 목적이 명확해야 하며 그 목적대로 이용되지 않을 경우 이행강제금이 부과되고 매도할 때도 양도소득세가 중과되는 곤혹스러운 상황에 처할 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.

일반적으로 농지는 농업인이 아닌 사람의 소유를 엄격히 제한한다. 주말체험, 영농, 전원생활 및 귀농, 전업농사, 투자 등 그 취득 목적에 따라 취득 면적 규정이 다르다. 예를 들어 외지인이 주말을 이용해 취미 또는 여가 활동으로 농작물을 경작, 재배하는 경우 1000m² 미만의 토지를 취득할 수 있다. 1000m² 미만은 전 가구원이 소유한 면적을 합산한 것으로 남편과 아내의 보유 토지분이 모두 포함된 면적이다.

또 정상적인 절차를 거치지 않고 농지를 형질변경해 개발을 한 토지도 농지로 간주된다. 이런 농지는 농지취득자격증명을 신청해도 발급받지 못하고 원상복구 명령을 받게 된다. 그렇기 때문에 이러한 땅에 투자한 사람은 손해를 볼 수 있다. 이미 여러 번에 걸쳐 거래가 되었던 토지라면 불법 전용된 사실이 있었는지 먼저 체크해 봐야 한다.

마지막으로 농사를 짓지 않는 농지를 가진 소유자라면 농사를 짓지 않은 날로부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다. 자연재해, 영농준비, 징집, 질병, 출하조정을 위해 휴경할 때는 예외가 적용돼 면제 받을 수 있다. 하지만 이에 해당하지 않는다면 농지의 임대·위탁을 통해야만 농지 처분 의무를 면제받을 수 있다. 만약 처분명령을 받은 후 정당한 이유 없이 이행하지 않으면 농지가액의 20%에 해당하는 이행강제금을 부과받을 수도 있다. 이행강제금을 내지 않으면 처분을 할 때까지 매년 이행강제금을 반복해 부과 받는다.

이렇듯 농지 투자는 다른 부동산 투자와 달리 정부에서 보유를 엄격히 제한하고 있고 농업 목적이 아닌 보유에 대해서는 지속적으로 관리하는 것이 특징이다. 따라서 부동산 투자보다는 비교적 저렴한 가격과 고수익임에도 불구하고 농지 투자를 고민하는 투자자라면 위에서 언급한 위험성도 함께 고려해야 한다. 농지에 대한 전문지식 없이 무턱대고 투자하기에는 위험 부담이 크다. 먼저 신뢰할 수 있는 전문가와 충분히 상담한 후 투자에 임하는 것도 현명한 방법이다.