[부자들의 稅테크]일부 택지 입찰 과열… 분양가 거품 따져봐야

김규정·NH투자증권 연구위원

지난달 6일 입찰을 실시한 제주 삼화지구 내 단독주택 용지가 평균 2637 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 8개 필지에 2만1103명이 몰린 것이다. 지난해 5276억 원의 청약증거금이 모이며 돌풍을 일으킨 송파 위례신도시 점포 겸용 단독주택 용지 분양보다도 높은 경쟁률이다. 며칠 뒤 청약을 받은 대구 테크노폴리스 단지 내 점포 겸용 단독주택 용지 10개 필지에는 무려 1만5621명이 입찰해 평균 경쟁률이 1562 대 1이나 됐다.

올해 분양에 나선 한국토지주택공사(LH)의 단독주택, 상가주택 용지에 투자자들의 관심이 꾸준하다. 주택시장이 회복세를 보이고 저금리 여파로 여유자금이 몰렸기 때문이다. 3월 말 분당에서 열린 LH의 신도시 주택 용지 투자설명회에는 1800명이 넘는 인파가 몰린 것으로 집계됐다. LH가 신도시나 택지지구를 개발하는 과정에서 개인에게 분양하는 주택 용지는 상가주택, 단독주택을 지을 수 있는 땅이다.

LH의 단독주택, 상가주택 용지는 공급량이 많지 않고 도심지 내의 기존 용지보다 저렴하게 분양되기 때문에 투자가치가 높다. 도심의 아파트 생활에서 벗어나고 싶은 욕구를 가진 자산가나 은퇴를 앞둔 중장년층이 주로 찾는데 최근에는 젊은 투자자도 늘어나는 추세다. 실주거와 함께 임대를 통한 수익 창출을 꾀하는 동시에 지가 상승에 따른 매각 차익도 얻을 수 있다.

하지만 선호 지역과 달리 비인기 지역의 청약경쟁률은 상당한 차이를 보인다. 주택 용지 역시 입지에 따라 투자성이 엇갈리고 양극화가 심하다. 주택 용지가 공급되는 택지나 신도시의 규모와 개발 전망에 따라서 향후 주택 용지의 투자성은 달라진다. 대도시 접근성이 좋거나 신도시의 성장 가능성이 높은 곳이 아니라면 직접 주택을 짓기에 부적합하다. 또 분양가보다 높은 가격에 매각하기도 쉽지 않다.

수도권에서는 LH가 4월부터 6월까지 남양주 별내지구와 의정부 민락2지구, 인천 영종신도시, 청라지구 등의 주택 용지를 공급할 계획이다. LH 홈페이지를 통해 단독주택 및 상가주택 용지 청약공고를 확인하고 입찰을 준비하면 된다. 주택 용지의 연간 공급계획을 살펴보면 공급예정 지구와 공급필지 수를 파악할 수 있고 상가 딸린 주택을 지을 수 있는 점포겸용 땅인지도 확인할 수 있다. 공급 필지의 위치를 고려해보고 직접 주거하거나 매각 차익을 내기에 적당한지 살펴본 뒤 분양가격이 적정한지 판단해야 한다. 입찰 경쟁이 과열되면 분양가격이 지나치게 높아지기도 하기 때문이다.

김규정·NH투자증권 연구위원