어머니 명의로 산 5억짜리 집, 내 이름으로 바꾸려면?

[부동산 세테크]증여보다 상속이 유리… 유언공증 활용할 만

Q. 송모 씨는 10년 전에 어머니(87세) 명의로 집 한 채를 사 두었는데 최근 어머니의 건강이 나빠지면서 집을 어찌할지 고민이다. 어머니는 지금이라도 집을 송 씨 명의로 바꾸라고 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사

A. 송 씨와 같이 부모님 명의로 집을 산 뒤 나중에 고민을 하는 분들이 많다. 행여나 있을지 모를 형제간의 재산 분쟁을 우려해 부모님으로부터 미리 증여받는 것으로 처리하는 경우도 있다. 문제는 증여세다. 송 씨가 현재 5억 원인 어머니 명의의 집을 증여받는 것으로 처리한다면 약 7200만 원의 세금을 내야 한다.

만일 그대로 두었다가 어머니께서 돌아가시고 나서 상속을 받는다면 어떨까. 상속세는 기본적으로 5억 원이 공제되므로 송 씨는 상속세 없이 상속을 받을 수 있다. 어머니께 주택을 상속받을 경우 일시적으로 2주택자가 되지만, 송 씨가 가지고 있던 주택을 양도할 때에는 여전히 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문에 양도세도 걱정할 필요가 없다.

형제간의 재산 분쟁만 없다면 송 씨는 집을 어머니로부터 상속받는 것이 세금 면에서는 가장 좋을 것이다. 하지만 어머니께서 돌아가신 후 송 씨가 이를 상속받으려면 형제들의 동의가 필요한데 여러 가지 사정으로 쉽지 않을 것 같은 생각이 들어 송 씨는 마음이 급해졌다.

만일 어머니 명의로 된 집을 송 씨가 매수한 것처럼 하면 어떨까. 어머니는 1가구 1주택자에 해당돼 양도세가 비과세될 것이다. 송 씨는 일부 취득세만 내고 주택을 자신의 명의로 등기할 수 있다. 송 씨 입장에서는 증여나 상속으로 처리하는 것보다 ‘매매’로 처리하는 것이 가장 빠르면서도 가장 세금 부담을 줄이는 방법처럼 보일 수 있다.

하지만 세무서에서는 가족 사이의 부동산 거래에 대해 정말 양도대금을 주고받았는지 의심해 거래 명세를 일일이 조사하고 있다. 만일 송 씨가 단순히 어머니와 매매계약서만 작성해 놓고 매매대금을 드리지 않았다면 이는 매매가 아닌 ‘증여’로 간주돼 증여세와 가산세를 추징당하게 될 가능성이 높다.

그럼 송 씨가 선택할 수 있는 가장 좋은 방법은 무엇일까. 유언공증을 활용하는 것이 좋다. 어머니께서 돌아가시면 집은 송 씨에게 상속하겠다는 내용의 유언을 공증해 두는 것이다. 유언공증을 통하면 향후 형제간의 분쟁을 피할 수 있으면서 상속세나 증여세 부담도 없다. 무리하게 매매를 가장하지 않아도 되니 송 씨에게는 최상의 방안인 셈이다.

최용준 세무법인 다솔 세무사