저렴해 인기끌던 LH 단지내 상가, 최근 매력 사라져…왜?

한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지 내 상가가 인기다. 초기 투자에 보통 5억~10억 원이 필요한 일반 아파트상가나 근린상가에 비해 저렴하기 때문이다. LH 단지 내 상가는 대략 3억~5억 원 선에서 투자할 수 있다.

하지만 최근 인기지역에서는 낙찰가율이 높아지며 저가 매력이 사라지고 있다. 입찰공고 상의 예정가격 대비 낙찰가격의 비율이 낙찰가율이다. 온라인 경쟁 입찰 방식으로 공급되는 LH 단지 내 상가는 입찰공고 상의 예정가격 이상으로 최고가를 써 낸 입찰자가 실제 낙찰을 받고 있는 것이다.

결국 LH 단지 내 상가는 입찰공고 상의 예정가격은 상당히 저렴하지만 실제 낙찰 받는 가격은 달라진다. 예정가격보다 높은 가격을 쓸수록 낙찰 가능성이 높기 때문에 인기 지역의 점포에서는 낙찰가율이 너무 높아지고 있다. 올 상반기에 낙찰된 경기 화성시 동탄2지구의 한 점포는 예정가격이 2억384만 원이었으나 최종 7억4100만 원에 낙찰되며 낙찰가율이 364%를 기록하기도 했다.

LH 단지 내 상가는 아파트 입주민을 배후수요로 삼을 수 있어 안정적이다. 편의점, 세탁소, 슈퍼 같은 생활밀착형 업종이 입점하기 때문에 경기에 큰 영향을 받지 않는다. 500채 이상의 단지라면 배후 가구당 점포 수가 적어서 희소성이 크고 수익률도 높은 편이다.

하지만 요즘처럼 낙찰가격이 너무 높아지면 임대수익률을 맞추기 어렵다. 입찰공고 상의 예정가격을 기준으로 150% 이내에서 낙찰 받는 것이 적당하다. 만약 투자가치가 높아서 더 높은 입찰가격을 써내야 한다면 반드시 주변 상가 임대료를 확인해보고 연간 5~7%의 임대수익률이 나올 수 있는지 따져보도록 한다. 무리한 가격에 낙찰을 받으면 적정한 임대수익률을 내기 힘들고 임대료를 주변 시세보다 높이게 되면 결국 공실이 생긴다.

입찰 참여는 인터넷 LH분양임대청약시스템을 통해 가능하다. 신청자격은 제한이 없고 다수의 공동입찰도 가능하다. 온라인 청약을 위해 유효기관의 공인인증서를 미리 마련하고 신청 후에는 정해진 시간에 입찰보증금을 입금해야 한다. 입찰보증금은 입찰가격의 5% 이상이어야 한다. 낙찰가격의 최대 20% 수준인 계약금과 계약 후 3~6개월 내에 납입해야 하는 중도금도 미리 마련하는 것이 안전하다.

올 하반기에도 전국적으로 200여 개의 LH 단지 내 상가 점포가 입찰에 나선다. 수도권에는 하남 미사지구, 화성 동탄2지구, 의정부 민락2지구, 구리 갈매지구, 고양 삼송지구, 부천 옥길지구 등에서 공급 계획이 있다. 혁신도시와 산업단지를 중심으로 공급 계획이 잡혀있는 지방의 경우에는 수도권 점포보다 예정가격이 더 저렴하다.

LH 단지 내 상가의 연간 공급계획은 LH분양임대청약시스템 사이트에 게재되고 매달 확정된 공급계획은 통상 매달 둘째 주 금요일에 공지 게시판에서 확인할 수 있다.

김규정 NH투자증권 연구위원