분양가 비싼 아파트 청약…미래가치에 투자하라

동아일보DB

■ 高분양가 아파트, 이것만은 고려하라

편의시설·교통 좋을수록 수요 많아
미래가치 높은 곳에 장기투자 적합
시세차익 목적이라면 청약 말아야

지난 4월1일 분양가 상한제가 풀린 이후 아파트 분양가가 슬금슬금 오르고 있다. 그러나 분양가가 비싸다고 무조건 청약을 안 할 수도 없는 일이다. 분양가 상한제 폐지 이후 ‘분양가 비싼 아파트’를 청약할 때 고려해야할 점을 무엇일까.

부동산컨설팅 전문업체 닥터아파트의 도움으로 분양가 높은 아파트를 선택할 때 ‘이것만은 고려하라’는 체크포인트를 점검해 본다.

● 수요층을 먼저 살펴보라

수요층이 두터워지는 아파트라면 고분양가라도 청약할 가치가 있다. 대표적인 수요층 확대 요인은 생활의 편리성과 기업 입주 등 배후수요 등을 꼽을 수 있다. 생활의 편리성은 얼마나 출·퇴근이 편리한가, 역세권 여부, 인근 학교가 얼마나 좋은가, 공원 등 녹지 공간이 얼마나 많은가, 쇼핑 등 편의시설이 가까운 곳에 있는가 여부에 따라 좌우된다.

● 미래가치를 따져보라

고분양가보다 중요한 것은 입주이후 아파트의 미래가치가 높은가 낮은가 여부다. 분양가가 높다고 해도 계속 미분양물량이 줄어들어 완판되고 입주 이전에 분양권 프리미엄이 붙은 단지라면 미래가치가 있다는 방증이다. 고분양가라도 최소한 정당계약 이후 1년 이내에 완판될 수 있는 단지라면 2년 이상 장기 보유자는 청약할 가치가 있다.

반면 최악의 경우 입주 이후에도 고분양가 부담 때문에 미분양 물량이 남아있다면 결과적으로 청약해서는 안 되는 아파트다. 이런 아파트는 입주시점에 본전치기도 못하는 ‘골칫덩어리 아파트’가 될 가능성이 크다.

● 시세차익 목적이냐? 장기투자냐?

분양가가 비싼 아파트는 대부분 초기에 미분양이 발생한다. 미분양이 발생하면 분양권 프리미엄이 형성되지 않는다. 그저 시세 차익을 목적으로 사고 팔 생각이라면 고분양가 논란이 있는 단지는 청약하지 않는 게 좋다.

반면 2년 이상 장기 보유한다면 입주 이후 미래가치를 따져봐야 한다. 입주시점에 수요초과인지 공급초과인지, 역세권 및 학교 신설 등 호재가 있는지 여부를 따져봐야 한다. 임대수요가 얼마나 늘어난 것인지도 중요하다. 임대수요가 많으면 입주시점에 임대수익을 노리는 투자수요가 가세해 가격이 오르기 때문이다.

● 인기지역·주거타운이냐를 고려하라

주목받는 지역이란 주택 수요자에게 인기를 끌고 있는 지역을 말한다. 섬처럼 홀로 분양하는 단지인데다 고분양가라면 피하는 게 좋다. 특히 투자를 목적으로 한다면 더욱 그렇다.

수요자들의 관심이 높고 신규 주거타운을 형성하는 곳은 분양가가 비싸더라도 완판되는 경우가 많다. 요즘 같은 분위기로는 분양가가 아무리 비싸도 3개월 이내에 완판되는 지역이 있다.

연제호 기자 sol@donga.com