[똑똑 재테크]월세 4번 연체하면 권리금 보호 못받아

방효석 하나은행 상속증여센터 변호사

개정 상가건물임대차보호법이 5월 공포돼 시행 중이다. 가장 이슈가 되는 부분은 ‘권리금’에 대한 조항이다. 개정법 시행으로 임차인이 권리금을 회수할 법적 근거가 생겼기 때문이다. 상가건물 임대시장에도 큰 변화가 일고 있고 은행의 법률상담센터에 관련 문의도 끊이지 않고 있다.

권리금이란 상가에서 영업을 하는 사람이 영업상의 노하우나 건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 이용하는 대가로 임대인 또는 임차인에게 지급하는 것이다. 사람이 몰리는 상권일수록 권리금이 높다. 대부분 상가에 권리금이 적용되지만 예외는 있다. 백화점, 전통시장 등 대규모 점포에 입점한 상가에는 권리금 조항이 적용되지 않는다. 또 세입자가 다시 세를 놓는 소위 ‘전대차’ 계약의 경우에도 권리금 보호를 받을 수 없다.

임차인이 임대인에게 권리금을 달라고 요구할 수 있다고 오해하는 경우가 많은데, 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 줘야 할 의무는 없다. 다만 새로 들어올 임차인과 임대차계약을 체결함으로써 임차인이 권리금을 돌려받을 기회를 보장해 줘야 한다.

임차인은 월세가 3번 넘게 밀린 경우에는 권리금 보호를 받지 못할 수도 있다. 예를 들어 월세 100만 원짜리 상가를 임차한 경우, 월세를 네 번 연체했다면 권리금 보호를 받을 수 없다. 또 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 건물의 일부를 고의로 파손한 경우에도 권리금 보호를 받을 수 없다.

임대인이 재건축을 원하는 경우에도 권리금을 보장해 줘야 할까. 임대인이 임대차계약 당시 공사시기 및 재건축의 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알린 경우에만 그렇다. 건물이 낡고 훼손돼 안전사고의 우려가 있어 재건축을 하는 경우에도 권리금을 보장해 주지 않아도 된다.

때로 권리금을 두고 임대인과 임차인이 소송을 벌이기도 한다. 하지만 무작정 소송이 가능한 것은 아니다. 임차인이 임대인에게 권리금 소송을 제기하기 위해서는 △임차인이 신규 임차인을 섭외해야 하고 △그 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있어야 하며 △신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 것을 임대인이 정당한 사유 없이 방해할 것 등 3가지 요건을 갖추어야 한다. 임차인이 신규 임차인을 섭외해서 권리금을 받기로 약정했는데도 임대인의 방해로 권리금을 받지 못할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 단 임대차가 종료한 때로부터 3년 이내에 해야 한다.

방효석 하나은행 상속증여센터 변호사