자녀에게 주택 증여할 때 세금 최대한 줄이려면?

‘자녀 리스크’ 라는 말이 있다. 스스로 자립하지 못하는 자녀를 돌보느라 정작 자신의 노후를 준비하지 못하는 베이비 부머(1958~1963년생)가 늘면서 생긴 말이다. 심하게 말하면 자식이 인생의 리스크가 되는 시대다.

상대적으로 여유가 있는 자산가들도 자녀 리스크에서 벗어나기는 쉽지 않다. 장성한 자녀에게 살 집을 마련해주기 위해 상담을 청하는 자산가들이 의외로 많다. 가장 큰 고민은 자녀에게 집을 마련해주면서 발생하는 증여세다. 세금을 최대한 줄이면서 자녀에게 살 집을 마련해 주려면 어떻게 하는 것이 좋을까?

우선 주택 구입자금을 일부 지원해주는 방법이 있다. 이 경우에는 증여세 부담이 너무 커지지 않도록 현금 증여 금액을 제한하는 것이 좋다. 증여세는 과표 구간에 따라 10~50%까지 비교적 높은 누진세율이 적용되기 때문이다. 과표 기준 1억 원 이하일 때는 10%, 5억 원 이하일 때는 20%, 10억 원 이하일 때는 30%의 세율이 적용된다. 5억 원 초과 구간부터 증여세가 급격하게 늘어나는 것이다. 현금 증여는 5억 원 이하로만 하고 부족한 자금은 자녀 명의의 대출로 충당하는 것이 적절하다.

다음으로는 부모 명의의 주택을 자녀에게 증여하는 경우다. 이때 대출 융자금이 있는 주택을 증여하면 세금을 줄일 수 있다. 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 부동산을 중여하는 것을 ‘부담부증여’라고 한다.

부담부증여의 경우 부채를 제외한 나머지 금액에만 증여세가 부과되기 때문에 세금을 줄일 수 있다. 부채 금액에 대해서는 증여자가 양도세를 내야 하지만 과표가 낮다. 양도세율은 6~38%로 증여세율(10~50%)보다 낮다.

예를 들어 증여가액 8억 원에 해당하는 서울의 소형 아파트를 결혼하는 자녀에게 증여한다고 하자. 주택담보대출액 3억 원이 포함돼 있다면 증여세와 부채에 대한 양도세, 자녀의 취득세 부담을 모두 합쳐 1억1000여만 원을 세금으로 내야 한다. 만약 부채 없이 8억 원짜리 주택을 증여했다면 증여세와 취득세를 합쳐 1억9000여만 원의 세금이 부과된다. 8000만 원에 가까운 세금을 더 내야 하는 것이다.

마지막으로, 부모 명의로 된 집에 자녀가 무상으로 거주할 경우에는 세금이 얼마나 나올까? 무상 거주는 사실상 증여지만 주택 가격이 일정 수준 이하인 경우 세법상 증여세가 발생하지 않는다.

대신 증여자인 부모가 소득세를 부담하게 될 수 있다. 하지만 부모는 당장 증여세 부담을 지지 않고 자녀는 주거비용을 줄여 소득을 자산화 할 수 있다는 장점이 있다. 30대 초반의 자산 구축이 자녀의 미래 자산 형성에 상당한 영향을 미치게 된다는 점을 잊지 말자.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원