[부자들의 稅테크]재건축 입주권 매입, 분양때보다 稅부담 커

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

“재건축하는 강남의 A아파트에 투자하고 싶은데, 전망이 어떨까요?”

올해 들어 서울 강남지역의 재건축아파트 투자를 문의하는 자산가가 많아졌다. 질 좋은 새 아파트에서 노후를 보내려는 중년층 고객이거나 자녀에게 좋은 주택을 마련해 주려는 투자자가 대부분이다. 특히 4분기(10∼12월)에는 입지가 우수한 재건축아파트들의 분양계획이 많아서 이 같은 재건축 투자 상담이 더 늘어날 것으로 보인다.

하지만 자산가들이 재건축아파트 청약에 나서기는 쉽지 않다. 1순위 청약통장 등을 미처 준비하지 못한 경우가 많다. 통장이 있다고 해도 경쟁이 치열해 당첨 확률도 높지 않다. 이 때문에 ‘조합원 입주권’을 선택하게 된다. 재건축 사업을 추진하는 노후 아파트가 관리처분인가를 받으면 기존 조합원들은 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 되는데 이를 조합원 입주권이라고 한다.

조합원 입주권은 청약통장이 필요 없다. 인기 있는 평면 및 위치나 조망이 좋은 ‘로열동’ ‘로열층’ 아파트를 선택할 수 있는 장점이 있다. 재건축 사업의 특성상 조합원들이 가져가고 남은 물량이 청약을 통해 일반 분양자에게 공급되기 때문이다. 가격도 일반 분양 물량보다 저렴한 편이다.

그러나 주의할 점도 많다. 추가 분담금이 꽤 많아 저가 매입의 이점이 줄고 있다. 미분양이나 사업 지연이 발생하면 추가 분담금이 더 늘어날 수 있다. 매입 초기에 목돈이 들어가는 점도 부담이다. 일반 분양은 청약통장과 계약금 정도만 있으면 중도금을 나눠 내거나 대출받아 해결할 수 있지만 조합원 입주권은 매입 초기에 권리가액과 계약금 등을 한꺼번에 마련해야 한다.

매입 절차도 복잡한 편이다. 조합원 입주권을 매입할 때 명의 변경을 해야 하고 이주비나 중도금 대출이 있다면 은행에 가서 대출 승계도 해야 한다. 준공할 때까지 등기가 필요 없는 분양권과는 달리 조합원 입주권은 토지소유권 이전 등기를 해야 하기 때문에 등기 비용도 추가로 들어간다. 토지분에 해당하는 4.6%의 취득세도 내야 한다.

조합원 입주권을 매입하면 기존 주택을 처분할 때 내야 하는 세금도 달라질 수 있다. 청약을 통해 재건축아파트 일반 분양에 당첨된 후 계약을 체결할 때 갖게 되는 분양권은 조합원 입주권과 마찬가지로 새 아파트를 취득하고 입주할 수 있는 권리지만 새 아파트가 준공되고 등기를 마친 뒤에야 주택으로 인정된다. 현재 주택 1채를 소유한 사람이 재건축아파트를 분양받아도 그 사람은 여전히 1주택자라는 뜻이다.

반면 조합원 입주권은 세법상 주택으로 간주된다. 만약 현재 주택 1채를 소유한 사람이 재건축 조합원 입주권을 사게 되면 2주택자가 된다. 따라서 기존 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으려면 세법상 요건에 맞춰 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원