[똑똑 재테크]신도시 상가, 미래가치 감안해 투자를

김규정 NH투자증권 연구위원

50대 이상 장년층 고객들의 주된 관심사는 상가 투자다. 이들은 노후를 준비하기 위해 월세 받는 부동산에 투자하길 바란다. 새로 짓는 신도시 상가를 분양받기 전에 상담을 요청하는 고객이 특히 많다.

신도시 분양상가의 강점은 탄탄한 배후수요와 희소성이다. 수만 명의 아파트 입주민과 업무시설 근무자들을 온전히 배후수요로 확보할 수 있다. 또한 신도시 내부에 상가를 지을 수 있는 땅이 한정돼 있기 때문에 입지가 좋은 신도시 상가의 경우 분양성적이 좋다.

투자자들이 주로 살펴보는 곳은 경기 남부권의 대표적인 신도시들이다. 정부가 대규모 택지개발을 잠정 중단하기로 한 후 제법 규모가 큰 신도시들의 희소가치가 커졌다. 신도시 내 분양상가들도 마찬가지다.

특히 산업단지나 비즈니스 시설이 강화된 자족형 신도시이면서 교통 인프라가 확충되는 곳이 주목받는다. 어느 정도 자산과 소비력을 갖춘 배후수요가 있어야 자체적인 상권의 성장이 가능하기 때문이다.

하지만 투자자들을 유인하는 이런 강점들이 동시에 약점이 될 수도 있다. 신도시 분양상가는 미래 성장 가능성을 보고 투자해야 하기 때문에 정확하게 투자가치를 예측하기 어렵다. 계획됐던 도로나 전철 혹은 업무시설이나 공원 등의 개발이 차질을 빚으면 그 신도시의 가치가 떨어지고 신도시 상권의 성장도 위협받을 수 있다.

이미 자리를 잡은 상권이 아니기 때문에 안정적인 임대수익을 내기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 요즘 아파트 분양이 어느 정도 진행된 경기 남부권의 주요 신도시에서는 입주를 시작하는 단지가 나오면서 상가 분양이 본격화하고 있다. 그러나 아파트 입주가 상당 부분 마무리되고 신도시가 원활하게 돌아가기 전까지는 안정적인 상권을 기대하기 어렵다.

신도시 내 중심상업시설 부지에 들어서는 비교적 큰 규모의 분양상가는 좀 더 주의가 필요하다. 이런 지역은 신도시를 관통하는 중심지의 복합역세권이나 비즈니스 단지와 위락·편의시설이 밀집된 지역인 경우가 많은데, 개발이 완료되기 전까지는 많은 시간이 필요한 곳들이다. 먼저 입주를 시작한 아파트 단지 상가나 근린상가보다 유동인구나 소비 수요를 확보하기가 어렵다.

해당 신도시와 중심상권의 성장 가능성이 클수록 분양상가의 가격이 비싼 것도 유의해야 한다. 서울에서 가깝고 교통 접근성이 우수한 신도시의 경우 상업용지의 낙찰가격이 높아지면서 개별 상가의 분양가격도 높아졌다. 경기 남부권 신도시 중심상권 상가의 1층 분양가격은 3.3m²당 4000만 원을 훌쩍 넘는다. 투자금액이 커지면 목표 수익률을 맞추기도 쉽지 않고, 기대만큼 외부 수요가 유입되지 못할 수도 있다는 점을 간과해선 안 된다.

김규정 NH투자증권 연구위원