[부자들의 稅테크]가족간 주택매매땐 ‘대가지불’서류 챙겨야

시세-거래가 차액이 과세기준보다 적어야

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

‘제 명의의 아파트를 아들에게 팔 수 있나요?’

자산가들이 종종 묻는 질문이다. 현행 세법상 부모와 자식 등 가족간에 부동산을 매매하기는 쉽지 않다. 증여로 추정되기 때문이다. 하지만 증여한 것이 아니라 실제로 적정한 가격에 거래했다는 사실을 밝힐 수만 있다면 전혀 불가능한 일은 아니다.

가족간의 매매거래로 인정받으려면 법원경매 등으로 거래를 확실하게 하거나 부모가 자식에게 대가를 받고 거래했다는 사실을 명확히 밝혀야만 한다. 예를 들면 서로 등기돼 있는 부동산을 거래하거나 근로소득 등 국세청에 신고된 소득으로 사들여야 하는 것이다. 자식이 자기 재산을 처분한 돈으로 부모의 부동산을 사들일 때도 관련 서류만 제출하면 대가를 주고 거래했음을 밝힐 수 있다.

매매거래가 사실이라는 점을 입증하려면 증빙자료를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 실제 거래를 입증할 표준매매계약서와 금융거래 자료를 준비해야 한다. 계좌이체를 하는 것도 좋다. 실제 대가를 지급했다는 증거가 되기 때문이다. 자녀의 소득을 증빙하는 서류도 준비해두면 좋다. 자녀가 부모에게 증여받은 것이 아니라 소득 등 자산으로 매매했음을 밝힐 수 있기 때문이다.

하지만 자녀가 부모에게 실제 대가를 주고 부동산을 사더라도 매입 가격이 시세보다 너무 낮으면 또 다른 세금 문제가 발생할 수 있다. 시세보다 싸게 사서 이득을 본 자식은 증여세를, 싸게 팔아서 양도차익을 줄인 부모는 양도세를 내야 하기 때문이다.

매수자 입장에서는 시세와 거래 가격의 차액이 과세 기준보다 적어야 한다. 과세 기준은 시가의 30%와 3억 원 중 낮은 금액이다. 세무당국은 시세와 거래 가격의 차액이 과세 기준보다 많거나 같으면 이 차액에서 과세 기준에 해당하는 금액(시세의 30% 또는 3억 원)을 뺀 나머지 금액을 증여로 보고 세금을 부과한다.

부모 등 매도자가 내야 하는 양도소득세 기준은 좀 더 까다롭다. 가족간 거래를 할 때 시세와 거래 가격의 차액이 과세 기준보다 적어야 한다. 과세 기준은 시세의 5%와 3억 원 중 낮은 금액이다. 차액이 이 기준 이상이면 양도세를 내야 한다. 이때 양도세는 시가를 기준으로 다시 계산돼 부과된다. 증여세를 피하려고 가족간에 저렴하게 사고팔았다가 오히려 증여세보다 더 큰 양도세 부담을 안게 될 수도 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원