[부자들의 稅테크]기준시가-시세 差 큰 부동산 상속땐 6개월內 처분해야 양도세 부담 적어

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 4개월 전 아버지 장례를 치른 강모 씨 가족은 상속 과정에서 갈등을 겪고 있다. 유산 중 상가를 당장 사겠다는 사람이 나타나자 ‘지금 양도하자’는 의견과 ‘나중에 양도하자’는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 양도 시점을 언제로 정해야 세 부담을 줄일 수 있을까?

A. 강 씨 가족은 기준시가 2억 원의 상가를 물려받았다. 이번에 “상가를 4억 원에 사겠다”는 제안을 받았다. 지금 상가를 팔면 상속받은 지 4개월 만에 양도하는 것이다. 이때 양도세는 얼마를 내야 할까? 결론부터 말하면 강 씨 가족은 양도세를 내지 않아도 된다. 관련법에 따르면 상속일로부터 6개월 이내에 매매할 경우 상속재산의 ‘취득가액’을 매매금액으로 본다. 즉, 양도가액도 4억 원이고 취득가액도 4억 원이라 양도차익이 생기지 않기 때문이다.

문제는 상속세에서 생긴다. 상속일로부터 6개월 이내에 양도하면 상가의 기준시가인 2억 원이 아니라 매매가액인 4억 원을 기준으로 상속세가 계산된다. 상속세율이 20%일 경우 상속세 부담은 약 7200만 원이다. 4억 원의 20%인 8000만 원에서 10%를 세액 공제받기 때문이다.

강 씨가 상속세 부담을 줄이기 위해 상속받은 지 6개월이 지나 양도하면 어떻게 될까? 상속세 부담이 감소한다. 상속일로부터 6개월이 지나면 상속세는 상가의 기준시가인 2억 원으로 계산된다. 이때 상속세는 약 3600만 원이다. 마찬가지로 2억 원의 20%인 4000만 원에서 10% 세액 공제를 받은 금액이다.

하지만 이번에는 양도세가 문제다. 상가를 4억 원에 양도하면 양도차익 2억 원에 대해 세법에 따라 양도세 약 6100만 원을 내야 하기 때문이다. 물론 상가의 상속인을 2명으로 두고 양도차익을 1억 원씩 분산하면 양도세를 약 4200만 원으로 줄일 수는 있다. 그래도 세 부담은 여전히 크다.

이처럼 기준시가와 시세의 차가 큰 부동산을 상속받았을 때는 상속일로부터 6개월 후 양도할 때 양도세 부담이 커질 수 있음을 유의해야 한다. 물론 상속받은 부동산이 향후 시세가 크게 오를 것으로 보이면 양도 시기를 더 늦추는 것도 한 방법이다. 부동산의 가격 상승이 예상되면 상속일로부터 6개월 안에 감정평가를 받아 상속재산의 평가액을 높여둘 필요가 있다. 평가액이 상속받은 원가가 되기 때문에 향후 시세와의 차를 줄일 수 있다.

최용준 세무법인 다솔 세무사