[2016년 부동산 전망③] 내년 주택시장, 한풀 꺾일 듯…이유는?

올해 주택시장은 말 그대로 뜨거웠다. 2년 연속 100만가구 이상 거래가 이뤄지고 있고 고가 아파트 거래도 눈에 띄게 늘었다. 이런 가운데 많은 전문가들은 내년 주택시장의 불확실성이 큰 만큼 올해 상승세가 한풀 꺾일 것일 것이란 전망을 내놓고 있다.

국토교통부에 따르면 올해 1~10월 전국 주택 거래량은 143만9794가구로 나타났다. 지난해 같은 기간 117만9996가구보다 약 22%, 2013년(94만825가구)보다는 절반 이상 늘었다. 수도권은 34만8000여건으로 지난 2006년(30만8000여건)보다 13% 이상 증가했다.

10억 원 이상 아파트 거래건수. (자료:부동산인포)

집값도 오름세를 보였다. 지난해 1월 144.6이었던 아파트실거래가격지수는 꾸준히 상승세를 이어가며 올해 1월 152.1, 8월에는 160.4까지 올랐다. 고가 아파트 거래도 눈에 띄게 늘었다. 부동산인포에 따르면 올해 1~11월 전국에서 10억 원 이상에 매매된 아파트는 5515건으로 조사됐다. 지난해 전체 거래(4579건)보다 약 20%나 늘어난 규모로 12월 거래분까지 더해지면 증가폭은 더욱 커질 수 있다.

이런 움직임은 내년 금리인상과 대출규제 등에 따른 압박에 미리 매매에 나선 수요와 주택시장에 대한 회복심리가 더해졌기 때문으로 풀이된다. 여기에 월세전환이 가속화되면서 전세난민들이 대출을 끼고 내 집 마련에 나선 수요까지 더해졌다. 실제로 서울 비아파트(빌라 등)에서는 월세 비중이 절반을 넘어섰고, 지방도 9월 기준 약 54%로 확인됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “아파트 가격이 4년 정도 조정되다 올해 뚜렷하게 반등하는 모습이었고, 거래량도 주택급등기 수준을 유지할 만큼”이라며 “올해는 비교적 부동산 시장에 긍정적이고 활력적인 움직임이 많았던 한해”라고 평가했다.

하지만 내년 주택시장은 불확실한 요소들이 많은 만큼 올해보다 상승세가 둔화될 것이란 분석이 지배적이다.

주택산업연구원은 내년 주택시장이 거래공급가격 모든 부문에서 올해보다 둔화돼, 전국 매맷값은 3.5%, 전셋값 4.5% 정도 상승세를 보일 것으로 예측했다. 내년 주택시장의 변수가 될 요소는 △전세난 △공급물량 △가계부채 △대출규제 △금리인상(대출기관의 가산금리 인상여부) 등을 꼽았다.

김덕례 연구위원은 “내년 주택금융관련정책의 불확실성이 증폭되고 있어 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 규제완화 종료 시점인 내년 3분기가 최대의 변곡점이 될 것”이라며 “‘시장자율기능에 의한 주택시장 안정’인지 ‘규제정책에 의한 주택시장 관리’인지 둘 중 하나를 선택해야 하는 골든타임의 한 해가 될 것“이라고 강조했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “내년 상반기까지는 올해 상승세가 이어질 것이다. 내년엔 총선도 있어 분위기가 반짝 할 수 있는 여지가 있다”라며 “미국금리 인상 시기에 따른 국내 금리변동 등 변수가 있겠지만 상승세가 크게 꺾인다고 단정하기는 어렵다”고 말했다.

함영진 센터장은 “올해 부동산 시장의 피로감이 누적됐다. 금리인상과 낮은 경제성장률 등 내년에 좋아질 가능성도 없고, 대출 여신심사를 강화하는 움직임과 공급과잉에 대한 파열음도 있어 올해보다 공급규모나 거래량, 가격움직임의 상승세가 다소 둔화될 것”이라고 내다봤다.

그러면서 “내년 시장은 수도권 중심일 텐데 정책과 어떻게 맞물릴지가 의문이다. 상고하저가 될지 상저하고가 될지는 더 지켜봐야 할 것“이라고 덧붙였다.

서울 송파구의 한 아파트 단지.

문정우 동아닷컴 기자 apt0620@donga.com