소득 깐깐히 따져 문턱 높여… 갚을 능력 있어야 주택대출

가계부채 대책 Q&A

미국의 금리 인상이 임박한 가운데 금융당국이 1200조 원에 육박한 가계대출 ‘조이기’에 돌입했다. 정부는 주택담보대출 여신심사를 강화해 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌리고, 처음부터 나눠 갚는 방식으로 대출구조를 바꿀 방침이다. 금융위원회와 은행연합회가 14일 발표한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’의 주요 내용을 문답식으로 정리했다.

Q. 주택담보대출 받기가 까다로워진다는데….

A. 이자만 내다가 나중에 원금을 갚는 거치식 대출을 받기가 힘들어진다. △신규 주택 구입용 대출 △주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60% 초과하는 대출 △주택담보대출 담보 물건이 신규 대출 포함 3건 이상 △신고소득자료를 활용한 대출 중 한 가지라도 해당되면 이자뿐 아니라 원금까지 나눠 갚아야 한다. 예를 들어 지금은 시가 3억 원의 아파트를 구입할 때 LTV 70% 한도를 꽉 채워 2억1000만 원을 연 2.5%, 10년 만기로 빌려 월 44만 원씩 이자만 갚다가 10년 뒤 한꺼번에 원금을 상환할 수 있다. 하지만 내년 가이드라인이 시행되면 LTV 60% 초과 대출은 비거치식·분할상환대출만 가능하기 때문에 연 2.5%, 10년 만기로 빌릴 시 원금과 이자를 합쳐 매월 198만 원씩 나눠 갚아야 한다.

Q. 거치식이나 일시 상환 대출을 받을 수 없나.

A. 예외는 있다. △아파트를 분양받을 때 받는 집단대출 △긴급 생활자금을 위한 대출 △명확한 상환 계획이 있을 때 △상속 등으로 채무를 넘겨받았을 때 △LTV가 60%를 초과하더라도 DTI가 30% 이하인 경우 등에는 지금처럼 거치식이나 일시 상환 대출을 받을 수 있다.

Q. 기존 대출자들에게 영향이 있을까.

A. 대출액을 늘리거나 거치 기간을 연장하는 기존 대출자의 경우도 ‘신규 대출’로 취급돼 새 기준의 적용을 받는다. 다만 동일한 은행에 한해 1회, 거치 기간을 최대 3년까지 늘릴 수 있도록 예외를 두기로 했다.

Q. 지방이 더 크게 영향을 받을 것이라는데….

A. 수도권과 달리 그동안 지방에는 DTI 규제가 적용되지 않았다. 이번 대책으로 지방도 변동금리 대출의 경우 ‘스트레스 금리’를 반영한 DTI가 80%를 넘어선 안 된다. DTI 60%가 넘는 고부담 대출은 원금을 나눠 갚게 하는 것도 신규 주택담보대출에 영향을 미칠 것으로 보인다.

Q. ‘스트레스 금리’란 무엇인가.

A. 스트레스 금리란 향후 금리가 올라갈 것을 가정해 실제 대출금리에 가산하는 금리다. 대출자의 실질적인 상환 능력을 따져 보기 위해 도입된다. 최근 5년간 신규 취급 가계대출 가중평균금리 최고치를 감안해 1년에 한 번 스트레스 금리를 정하며 내년에는 2.7%포인트가 가산된다. 스트레스 금리를 더해 계산한 DTI는 80% 이내로 제한한다.

Q. 총부채원리금상환비율(DSR) 지표란 무엇인가.

A. DSR는 현재 주택담보대출에 적용되는 DTI가 강화된 지표다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부금 등 기타 대출금을 합산해 연소득 대비 상환 부담을 따지는 것이다. 단, DSR 때문에 대출이 거절되거나 대출 한도가 줄어들지는 않으며 은행이 대출 뒤 리스크 관리를 하는 데만 사용한다.

※ 주택담보인정비율(LTV)

자산의 담보 가치 대비 대출 금액의 비율. 은행이 집을 담보로 빌릴 수 있는 대출 한도를 정하는 기준. 현재 한도는 지역에 관계없이 70%다.

※ 총부채상환비율(DTI)

연간 총소득 대비 대출금 원리금 상환액의 비율. 현재 수도권은 60%가 한도지만 내년 5월부터 사실상 지방에도 적용된다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com