[똑똑 재테크]주택대출 강화 후폭풍, 당분간 관망을

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

“지금 집 사도 될까요?”

“집을 빨리 파는 것이 좋을까요?”

정부가 가계 부채를 줄이기 위한 ‘주택담보대출 심사 가이드라인’을 발표한 14일 하루 종일 상담 전화가 걸려왔다. 금융위원회는 이번 대책이 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망했지만 수요심리가 냉각될 가능성을 배제할 수는 없다.

이번 가이드라인의 골자는 ‘갚을 수 있는 만큼 빌리고 처음부터 대출원금을 나누어 갚아야 한다’는 것이다. 신규로 주택 구입 자금을 빌리거나 담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 경우 처음부터 이자와 함께 원금을 나눠 갚는 ‘비거치식 분할상환’ 방식이 적용된다. 대출자는 객관적인 소득증빙 자료를 제출해야 한다. 국민연금, 건강보험료 등 공공기관이 발급한 인정소득이나 신고된 소득 증빙서를 통해 대출자의 상환 능력을 평가하는 것이다.

이렇게 되면 재고 주택시장이 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다. 이번 가이드라인이 신규 주택담보대출에만 적용되기 때문이다. 기존 대출이나 집단대출은 적용 대상에서 제외된다. 따라서 상대적으로 수요자가 적고 하방 압력을 좀 더 많이 받는 노후주택이나 비인기 지역, 아파트 입주물량이 늘어나는 지역의 주택시장이 더 큰 영향을 받을 가능성이 있다.

이미 12월 비수기에 진입하면서 재고 주택시장의 수요가 줄고 거래가 둔화되고 있는 상황이다. 대출심사 강화와 상환방식 변경으로 수요시장이 위축되면 내년 1분기(1∼3월)까지 수요 관망세와 거래 소강상태가 이어질 수 있다.

연말이나 내년 초에 집을 사거나 팔려고 계획했다면 당분간 주택시장의 반응이나 변화를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다. 심화된 전세난 때문에 거래절벽이나 가격급락이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 보지만 수요심리의 냉각 정도를 정확히 예측하기가 쉽지 않다. 주택거래에 확신이 없다면 적어도 1, 2주 주택수요시장이 어느 정도 충격을 받는지 살펴본 후 결정해도 늦지 않다.

현재 DTI가 적용되지 않는 비수도권의 경우 대출자의 상환능력평가가 까다로워지면서 간접적으로 DTI를 적용받게 된다. 먼저 시행에 들어가는 수도권 주택시장의 변화에 따라 비수도권 시장도 일찍이 변화를 겪을 가능성이 높다.

주택시장의 급격한 위축을 피하기 위해 집단대출에 대한 규제는 일단 제외됐지만 그렇다고 해서 신규 분양시장이 반사이익을 얻을 가능성은 낮다. 이미 과잉공급 지역을 중심으로 과열 우려가 크고 은행별로 리스크 관리에 들어갈 것으로 예상되기 때문이다. 따라서 신규 분양을 받을 때 입지와 분양가격의 적정성을 따져본 후 신중하게 청약에 나서야 한다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원