[똑똑 재테크]기존주택 매입은 설이후로 미루길

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

다음 달 시행되는 주택담보대출 규제와 앞으로 있을 금리 인상이 주택 시장에 악재로 작용할까 걱정하는 고객이 많다. 겨울 비수기에 접어들어 주택 거래가 약세를 보이는 지역도 생기고 있다. 입주를 앞둔 분양권 매물이 쌓인 데다 올해 예정된 신규 분양도 많은 경기 남부권의 일부 신도시에서는 가격이 조정되고 있다.

대출 규제와 금리 인상이 시작되면 주택 구매 심리가 위축되겠지만 모든 주택 상품의 거래가 끊기고 가격이 급락하지는 않을 것이다. 올해 주택시장에서는 재고 주택, 신규 분양, 재건축 등 투자 대상별로 다른 투자 전략이 필요하다.

주택 시장이 냉각될 때 가장 위험한 상품은 기존 재고 주택이다. 전세난으로 지난해 기존주택의 거래가 급증하고 단기간에 가격이 많이 올랐다. 하지만 대출 심사 강화로 자금 마련이 힘들어지면 이 수요가 감소할 것이다. 1분기(1∼3월)에는 일단 주택 시장의 흐름을 지켜보는 관망세가 이어지겠지만, 한국은행이 기준 금리 인상 신호를 보내면 원리금 상환 부담 우려로 주택 시세가 본격적으로 조정될 것으로 보인다.

특히 올해 입주가 시작되는 지역, 교통 여건 등 주거 환경이 좋지 않은 곳, 전세가율이 낮은 곳부터 거래량과 가격이 둔화될 것으로 보인다. 실수요가 적은 낡은 아파트나 연립, 다세대주택은 되도록 피하고, 설 전후 주택 시장의 동향을 살펴본 뒤 주택 구입을 결정할 것을 권한다.

신규 분양 시장에서는 ‘옥석 가리기’가 필수다. 1순위 청약통장을 가진 투자자가 많아 올해도 인기 지역의 청약 경쟁률이 상당히 높게 유지될 것으로 보인다. 하지만 높은 청약 경쟁률이 반드시 높은 계약률로 이어지는 것은 아니다. 입지가 좋은지, 분양가가 적정한지 등을 따져보고 해당 지역의 주택 공급량이 많은지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 불가피하게 공급 물량이 많은 지역의 주택을 사야 한다면 신규 분양과 분양권, 기존 아파트 가운데 가장 저렴하면서도 자신에게 적합한 상품을 선택해야 할 것이다.

올해 주택시장에서 가장 주목받는 상품은 재건축 아파트다. 지난해 아파트 값이 많이 오르고 분양가 상한제가 폐지돼 재건축 조합원들의 부담이 줄었다. 입지 여건이 좋고 공급량이 적은 서울 강남권 요지와 한강변에서 재건축이 활발하게 추진되고 있어 투자자들의 관심도 지속될 것으로 전망된다. 다만 3.3m²당 4000만 원을 넘어선 분양가는 일반 분양 성공에 걸림돌이 될 수 있다. 실제 입주를 염두에 둔 장기 투자자의 입장에서 접근하는 것이 바람직하다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원