[부자들의 稅테크]양도차익-손실 생긴 다주택, 한 해에 팔면 유리

이동현 하나은행 행복한부동산센터장

주택시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않으면서 최근 집을 팔지 고민하는 다주택자가 늘고 있다. 아파트 공급 과잉 우려에 정부의 대출 규제가 겹치면서 시세 하락을 우려한 집주인들이 집을 내놓기도 한다.

하지만 다주택자라면 어떤 집을 언제 팔지를 신중히 정해야 한다. 갖고 있는 집들 중 어떤 것을 먼저 파느냐에 따라 내야 하는 세금이 달라지기 때문이다.

다주택자 A 씨의 사례를 보자.

A 씨는 현재 서울 강남구 수서동과 경기 성남시 분당신도시에 아파트를 1채씩 갖고 있다. 서울 관악구 봉천동에도 다가구주택 1채를 갖고 있어 총 3채를 보유 중이다. A 씨는 이 주택들을 세 놓고 서울 용산구 이촌동의 전용면적 114m² 아파트에 전세로 거주하고 있다.

A 씨는 3채 중 1채만 남겨두고 2채를 팔 계획이다. 앞으로의 집값 전망을 어둡게 본 데다 1가구 1주택자 양도세 비과세 혜택도 볼 수 있기 때문이다. 한 집을 2년 이상 보유한 1주택자는 양도세 비과세 대상이다.

각 주택의 매매시세를 확인해 보니 2006년 8억 원에 산 수서동 전용면적 163m² 아파트는 12억 원(예상 양도차익 4억 원), 2010년 10억 원에 산 분당신도시 164m² 아파트는 7억 원(예상 양도손실 3억 원)이다. 2005년 상속받은 다가구주택의 시세는 19억 원(예상 양도차익 9억 원)이다.

A 씨가 양도소득세를 최대한 줄이려면 양도차익이 가장 큰 1채를 뺀 나머지 2채를 같은 해에 매각해야 한다. 일반적으로는 같은 해에 2채 이상의 주택을 팔면 양도 차익이 누적돼 세 부담이 가중된다. 하지만 A 씨처럼 양도차익과 양도손실이 함께 발생할 것으로 예상되는 경우엔 오히려 동일 연도에 파는 게 유리하다.

같은 해에 매각한 주택에 양도세를 매길 때는 양도손실이 양도차액에서 차감되기 때문이다. 이때 양도손실은 다음 해로 이월 공제되지 않는다.

A 씨는 남겨둔 봉천동 다가구주택에 대해서는 비과세 혜택을 받는다.

9억 원 이상의 고가 주택에는 예외적으로 양도세가 일부 부과되지만 10년 이상 보유한 주택에 대해서는 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 A 씨가 실제 내는 세액은 크게 줄어든다. 절세 효과를 톡톡히 보는 셈이다.

이동현 하나은행 행복한부동산센터장