[부자들의 稅테크]농어촌주택 포함 2주택자는 양도세 비과세

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 김모 씨는 올여름 서울 광진구 중곡동의 집을 팔고 경기 성남시로 이사를 갈 예정이다. 김 씨의 걱정은 중곡동 집을 팔 때 양도세를 내야 한다는 것이다. 김 씨는 중곡동 주택 외에도 강원 속초시 조양동에 주택을 갖고 있기 때문이다. 김 씨가 어떻게 해야 양도세 부담을 줄일 수 있을까?

A. 본래 주택 2채 이상을 보유하다가 그중 1채를 팔면 양도세 비과세를 받지 못한다. 양도세 비과세는 주택 1채만 보유하다가 양도하는 1주택자에게만 허용되기 때문이다. 따라서 김 씨가 양도세 부담을 줄이려면 우선 양도차익이 없는 속초시 주택(10년 보유)을 먼저 팔아 1주택자가 된 다음 중곡동 집(20년 보유)을 팔아 양도세 비과세를 적용받는 게 좋다.

하지만 김 씨가 보유한 주택이 농어촌 주택이라면 이야기가 달라진다. 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 ‘농어촌 주택’을 보유 주택 수에 포함하지 않기 때문이다. 즉, 도시의 주택과 농어촌 주택을 함께 보유한 사람은 농어촌 주택이 주택 수에 포함되지 않으므로 결국 1주택자다.

농어촌 주택에 해당하려면 ‘기간’과 ‘장소’ 그리고 ‘규모 기준’을 동시에 갖추어야 한다. 우선 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지 읍면에 있는 주택을 사들여 3년 이상 보유해야 한다. 단, 서울, 경기(연천군 제외), 인천(옹진군 제외), 도시지역 및 토지거래 허가구역 안에 있으면 안 된다. 동시에 일반주택이 있는 읍면(연접한 읍면 포함)이 아니어야 한다. 또 주택 취득 당시 기준시가가 2억 원(2007년까지는 7000만 원, 2008년은 1억5000만 원)을 넘지 않아야 한다. 면적의 경우 양도일을 기준으로 대지는 660㎡, 단독주택은 150㎡(공동주택은 전용면적 116㎡)를 넘지 않아야 한다.

당초 김 씨의 속초시 주택은 읍면이 아닌 동 소재지에 있어 농어촌 주택에 해당되지 않았다. 하지만 올해부터 ‘인구 20만 명 이하의 시군에 속한 동 소재지’ 주택도 농어촌 주택에 포함하기로 세법이 개정되면서 김 씨의 속초 주택도 농어촌 주택에 해당된다. 따라서 여름에 중곡동 집을 양도하더라도 양도세 비과세 혜택을 받아 양도세 부담은 걱정할 필요가 없는 것이다.

현재 인구가 20만 명을 넘는 강원 춘천시, 충남 천안시, 전북 전주시, 전남 순천시, 경북 포항시, 경남 창원시 등을 제외한 시군의 동에 주택을 가진 사람이라면 이 주택이 농어촌 주택에 해당하는지 미리 살펴보는 것이 좋다.
최용준 세무법인 다솔 세무사