[똑똑 재테크]노후 부동산투자, 매매 차익보다 임대수익 먼저

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장

은퇴 후 40∼50년을 소득 없이 살아야 하는 ‘100세 시대’가 시작되면서 부동산 투자로 노후를 준비하려는 사람이 늘고 있다. 저금리에 금융 자산의 매력이 상대적으로 줄어들면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 것이다.

하지만 노후를 위한 부동산 투자는 젊을 때와는 달라야 한다. 100세 시대를 위한 투자 원칙을 살펴본다.

부동산 투자의 3대 요소는 수익성, 환금성, 안전성이다. 일반적으로 투자 성향이 위험추구형일수록 수익성을, 위험회피형일수록 안전성을 우선시한다. 은퇴 이후를 대비하려는 투자자는 수익성보다 안전성, 환금성을 먼저 따지길 권한다. 소득 없는 노후에 거액의 부동산 상품에 투자했다가 손해를 보면 손실을 감당하기 힘들기 때문이다.

단기적으로 높은 투자 수익을 내지만 수익을 꾸준히 발생시키지 못하는 상품이 특히 위험하다. ‘안전성, 환금성, 수익성’ 순서로 우선순위를 둬야 한다.

시세 차익보다 임대 수익에 비중을 두는 게 좋다. 국가 경제가 저성장, 저출산 국면으로 접어든 만큼 과거처럼 되팔 때의 시세 차익을 노리고 투자하는 건 현실적으로 무리다. 반면 임대수익용 부동산은 월급처럼 다달이 소득을 제공하기 때문에 매매가 하락에 따른 리스크를 줄일 수 있다.

구분상가, 오피스텔, 소형 아파트 등이 대표적인 수익형 부동산이다. 각각의 특성을 고려해 본인의 자금력에 맞게 투자해야 한다. 먼저 구분상가의 경우 주거용이 아닌 상업용이라는 점에서 임대 관리가 비교적 쉽다. 다만 불황기에 공실 위험이 크고 임차인의 업종 등에 따라 임대료 연체가 발생할 수 있다.

오피스텔은 상업용 부동산이면서 주거용으로도 쓸 수 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 하지만 건물 노후화에 따라 임대료가 급락하는 전형적인 ‘전강후약(前强後弱)’ 상품이라는 점을 명심해야 한다. 도심 소형 아파트는 낡더라도 재건축 호재를 업고 시세가 오를 수 있으나, 임대수익률이 비교적 낮은 편이다.

단 어느 상품이든 ‘사기 매물’ 가능성을 염두에 둬야 한다. 최근 수익형 부동산 투자자가 늘어나면서 과장 광고로 수요자를 현혹하거나 아예 투자금을 떼먹는 경우가 비일비재하다.

시장 평균치를 훨씬 웃도는 임대수익률을 보장한다고 하거나 월세(임대료) 대비 보증금 비율이 지나치게 낮다면 의심해 봐야 한다. 최소 5년 이상 임대 수요를 끌어들일 수 있는지 신중히 따져 보길 권한다.

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장