[똑똑 재테크]원룸빌딩 투자성공의 5대 원칙

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장

원룸빌딩이 유망한 수익형 부동산으로 각광받고 있다. 1인 가구 증가로 원룸형 소형주택에 대한 수요가 커지면서다. 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 임대수익률이 비교적 높은 원룸빌딩을 찾는 경우가 많다.

통계청 자료에 따르면 지난해 국내 1인 가구는 약 506만 가구로 전체 가구의 약 27%를 차지했다. 2000년(226만 가구) 이후 15년 만에 2배 이상으로 늘어난 것이다. 독신·이혼·만혼 인구가 증가하고 인구 고령화로 홀몸노인도 급증하고 있음을 감안하면 이 숫자는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 1인 가구 주택으로 적합한 원룸은 앞으로 상당 기간 ‘틈새시장 상품’으로 각광받을 것으로 보인다.

하지만 섣부른 투자는 금물이다. 서울 도심 역세권 원룸빌딩을 사는 데 최소 20억 원이 드는 점을 감안하면 투자 규모가 결코 작지 않기 때문이다. 원룸빌딩에 투자하기 전 반드시 고려해야 할 몇 가지 사항을 살펴보자.

첫째, 최근 공급량 추이를 살펴봐야 한다. 수익률 좋은 원룸빌딩이라도 과잉 공급에는 장사가 없다. 주변에 새로운 원룸빌딩이 들어서고 있는지, 경쟁 상품인 오피스텔이나 도시형생활주택, 소형아파트 등이 얼마나 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

둘째, 배후수요 규모를 봐야 한다. 대학가와 고시학원가 일대의 원룸빌딩은 비교적 안정적인 임대수익을 낸다. 지하철 2호선 선릉·삼성역 주변처럼 업무시설이 밀집해 있거나 대형 공단, 쇼핑몰 등이 가까운 곳도 추천할 만하다. 초대형 복합 업무시설이 들어설 잠실, 상암, 용산 등도 잠재적인 유망 투자처다.

셋째, 지하철 버스 등 대중교통수단이 가까워야 한다. 사회초년생 등 20, 30대 원룸 임차인들은 교통 여건을 가장 먼저 따지기 때문이다. 지하철역까지 5분 이내에 걸어갈 수 있는 입지를 권한다.

넷째, 적정 매입 가격을 계산할 때는 미래에 받을 임대수익을 우선적으로 고려해야 한다. 앞으로 예상되는 수익을 현재 가치로 환산해 적정 가격을 추정하는 방식을 ‘수익환원법’이라고 한다. 일반적으로 투자자들이 원하는 원룸빌딩의 기대수익률은 상가빌딩보다 1∼2%포인트 높다.

다섯째, 불법적으로 용도 변경된 상품인지 살펴야 한다. 최근 기존 근린생활시설이나 업무시설을 원룸주택으로 불법 용도 변경을 해서 매각하는 사례가 늘고 있다. 지방자치단체에 적발될 경우 이행강제금 등 불이익을 당한다. 이행강제금은 용도를 원상 복구할 때까지 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 매년 2회 부과된다. ‘배보다 배꼽이 큰’ 잘못된 투자를 하지 않도록 주의해야 한다.

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장