[부자들의 稅테크]2주택자, 임대사업자 등록땐 양도세 안내

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 주택 2채를 갖고 있는 양모 씨는 자녀들을 모두 결혼시키고 아내와 살고 있다. 지금 살고 있는 넓은 집을 팔고 더 작은 집으로 이사해 차액을 노후 생활비로 쓸 계획이다. 문제는 2주택자인 양 씨가 큰 금액의 양도세를 내야 한다는 것이다. 양 씨가 양도세 비과세를 받을 수 있는 방법은 없을까?

A. 집 1채를 가진 사람이 주택을 양도하면 ‘1가구 1주택자’에 해당돼 양도세 비과세 혜택을 받지만 양 씨처럼 2채 이상을 가진 가람은 그 대상이 아니다. 물론 먼저 파는 집에 대해서만 양도세를 내고, 남은 한 채를 양도할 때는 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 따라서 주택 2채를 양도하려는 다주택자는 각각의 양도차익을 꼼꼼히 비교해야 한다. 양도차익이 작은 쪽을 먼저 팔아 양도세를 절감하고, 양도차익이 큰 주택에 대해서는 비과세를 받는 것이 유리하다.

양 씨의 경우 20년간 살았던 ‘거주 주택’의 양도차익이 월세를 놓은 소형 ‘임대주택’보다 훨씬 크다. 세 부담을 줄이려면 임대주택을 먼저 파는 것이 좋다.

하지만 양 씨의 임대주택은 지하철 역세권에 있어 안정적인 임대가 이뤄지고 월세가 높은 편이다. 매달 월급처럼 나오는 월세를 노후 생활비로 요긴하게 쓸 수 있다. 임대주택을 계속 갖고 있으면서도 거주 주택을 양도세 없이 파는 것이 양 씨에겐 최선의 시나리오다.

주택임대사업자로 등록하는 것이 한 가지 방법이다. 주택임대사업자가 되면 거주 주택을 즉시 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 거주 주택의 보유 기간과 거주 기간이 각각 2년 이상이어야 하는데 양 씨는 여기서 20년 동안 살았으니 이 조건을 충족한다.

주택임대사업자 등록은 임대주택법에 따라 관할 시군구청에서 이뤄진다. 세무서에도 동일하게 사업자 등록을 해야 한다. 반드시 두 군데 모두 등록해야 한다는 점을 유의해야 한다. 임대주택의 현 기준시가는 6억 원(수도권 제외한 지방은 3억 원) 이하여야만 가능하다.

주택임대사업자로 등록된 후에는 임대주택을 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 그 전에 양도하는 등 의무 임대 기간을 채우지 않으면 거주 주택에 대해 양도세가 추징된다는 점도 명심해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사