[똑똑 재테크]부동산투자, 양도차익보다 임대수익을 보라

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장

연초 국내외 유수 금융기관과 연구소들이 내놓은 올해 국내 경제성장률 전망치는 평균 약 3% 수준이었다. 이들은 글로벌 경기 침체와 내수 부진까지 맞물린 한국의 상황을 다소 비관적으로 바라봤다는 평가를 받았다. 문제는 최근 ‘브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)’와 국내 조선·해운업을 중심으로 한 기업 구조조정이 진행되면서 경제성장률 전망치가 오히려 하락할 가능성이 커졌다는 것이다. 실제로 한국은행은 브렉시트 결정 직후 연초 3%로 잡았던 경제성장률 전망치를 2.7%까지 하향 조정했다.

이 같은 상황은 이제 저성장 시대가 고착화되는 현실을 받아들여야 한다는 의미로 해석할 수 있다. 통상적으로 저성장 시대는 저금리를 불러오기 마련이다. 올 6월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 인하한 것 역시 이와 관련이 깊다.

저금리·저성장 시대, 국내 부동산 시장은 어떻게 될까. 분명한 사실은 기존의 고금리·고성장 시대와는 근본적으로 다른 변화를 겪게 될 것이며, 이는 부동산 시장의 패러다임마저 바꿀 것이라는 점이다.

우선 주거용 부동산 시장에서는 소형 아파트 선호와 도심 역세권 주거지 선호가 더욱 강화될 것으로 보인다. 저금리 예금의 대체재로 주택임대사업이 부각되면서 전세가 점차 사라지고 월세로 빠르게 대체될 것이다. 수익형 부동산은 수익성에 대한 기대치는 낮아지는 반면 유사시 현금화 가능 여부, 즉 환금성이 투자의 중요 잣대가 될 것이다. 또 시중은행의 정기예금 금리에 만족하지 못하는 사람들을 중심으로 매수 수요가 급증하면서 우량 매물 품귀와 가격 상승으로 이어질 것으로 예상된다. 그리고 이는 결국 기대수익률 저하로 연결될 것이다.

이와 관련해 부동산 투자 전에 알아 두면 유익한 몇 가지 사항이 있다. 첫째, 부동산 유형별 분산 투자를 통해 위험률을 낮추고 수익률을 관리해야 한다. 일례로 어떤 은퇴자가 노후 대비 투자로 월세가 나오는 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 퇴직금을 포함한 자산을 모두 쏟아 부어 특정 지역의 오피스텔을 여러 개 산다면, 당장은 이득일지 몰라도 리스크 발생 시 적절한 대처가 어렵다. 둘째, 양도차익보다 임대수익에 비중을 두고 투자해야 한다. 통상적으로 저성장 시기에는 자산 가치의 상승을 기대하기가 어렵기 때문이다. 끝으로 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 필요하다. 수익형 부동산의 월세를 받아 연 4∼5%의 수익률만 나와도 고수익이다. 지나치게 높은 수익률을 기대하고 투자할 경우 사기성 매물에 노출돼 대박은커녕 쪽박을 차기 십상이다.

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장