월세입자 전용펀드, 내년 1분기부터 2조원 규모 운용

1인 2억 한도내 3년만기 예금금리+1%P 배당
전세→월세 전환 잔여금 굴려줘 분기마다 수익 지급… 금리따라 변동
4년내 환매 땐 운용수익서 차감

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내년 1분기(1∼3월) 월세 세입자를 위한 전용 펀드가 선보인다. 전세에서 반전세나 월세로 갈아타면서 돌려받은 보증금 등을 대신 굴려주고 분기마다 수익금을 배당해 주는 펀드다. 금리가 은행 정기예금보다 높고, 세제 혜택도 주어지는 장점이 있다. 금융위원회가 28일 내놓은 ‘월세입자 투자풀(전용펀드)’의 주요 내용을 Q&A 형식으로 정리했다.

―누가 이 펀드에 가입할 수 있나.

“무주택 월세 세입자다. 9억 원이 넘는 주택에 살거나 금융소득 종합과세 대상자는 가입할 수 없다. 1인당 가입 한도는 2억 원, 최소 금액은 아직 결정되지 않았다. 보증금이나 여유 자금을 투자하면 된다. 4년 이상 가입해야 하기 때문에 4년 내 전세로 갈아탈 계획이 있거나 목돈이 필요한 사람에게는 적합하지 않다. 금융위는 가입 약정 기간이 8년 이상이면 1순위, 6년 이상이면 2순위, 4년 이상이면 3순위로 가입 우선권을 줄 계획이다. 전체 펀드 규모는 최대 2조 원이다.”

―펀드는 어떻게 운용되고, 수익률은 얼마나 되나.

“한국증권금융이 모(母)펀드를 관리하고 하위 펀드들에 분산 투자된다. 하위 펀드는 정부가 추진하는 기업형 임대주택인 뉴스테이 사업에 대출하고, 여기서 얻은 이자 수익을 자금 투자자인 월세 세입자들에게 배당해 준다. 목표 수익률은 ‘3년 만기 예금 금리+1%포인트’다. 현재 3년 만기 예금 금리가 약 1.5%라는 점을 감안하면 약 2.5%가 된다. 금리에 따라 목표 수익률이 바뀐다.”

―펀드 손실이 나면 어떡하나.

“투자 상품이기 때문에 손실 위험이 없는 것은 아니다. 하지만 손실 가능성을 최소화하는 장치가 마련돼 있어 투자 원금을 떼일 가능성이 낮다는 것이 전문가들의 분석이다. 우선 한국증권금융이 전체 펀드 금액의 5%를 후순위 투자해 손실을 가장 먼저 떠안는다. 펀드 금액의 95%는 매월 임대 수익이 발생하는 뉴스테이 사업에 투자되기 때문에 대출 부실 위험이 낮다. 뉴스테이 사업 대출금은 정책보증기관에서 100% 보증해 준다.”

―언제 가입하고, 수익은 어떻게 받나.

“내년 1분기부터 한국증권금융 전국 지점이나 주요 은행 및 증권사 영업점에서 가입할 수 있다. 다만 금융당국이 뉴스테이 사업별 필요 자금이나 시기 등을 감안해 1년에 한두 차례 가입 기간을 정할 방침이다. 수익은 분기마다 받는다. 약정 기간 중 중도 환매를 하면 손해다. 운용 수익의 일부를 떼고 돌려받는다. 2년 내에 환매하면 운용 수익의 50%가, 4년 이내에 환매하면 30%가 차감된다.”

―다른 혜택은 없나.

“투자자가 약정 기간 도중에 긴급 자금이 필요한 경우, 펀드를 깨지 않고 한국증권금융에서 펀드 수익권을 담보로 자금을 대출받는 것이 좋다. 세제 혜택도 있다. 투자금의 5000만 원까지는 5.5% 분리과세를 적용하고, 남은 금액에 대해서만 일반 분리과세율(15.4%)이 적용된다. 이 펀드에 2억 원을 투자했을 경우 수익률(2.5%)과 세제 혜택을 감안한 연 수익은 435만3750원이다. 분기마다 약 108만 원씩 받을 수 있다. 금리 1.5%짜리 예금에 가입해 얻는 연이자(253만8000원)보다 수익이 71.5% 높다.”

―세입자들이 얼마나 투자할 것 같나.

“주택산업연구원의 실태 조사 결과 세입자들의 투자 의향과 여유 자금 현황, 임대보증금 수준 등을 감안했을 때 약 38만5000명, 9조5000억 원 규모의 잠재 수요가 있을 것으로 추산됐다.”

강유현 yhkang@donga.com·정임수·한정연 기자