[화제의 분양현장]부동산 핫 아이템 ‘지역주택조합 아파트’, 알면 ‘대박’ 모르면 ‘쪽박’

지역주택조합 아파트, 이것만은 챙기세요

투자처 찾기 어려운 요즘 대안으로 떠올랐지만, 불안한 사업장 많아
100% 땅확보 완료한 고양 목암지구 신안실크밸리, 모범적 형태로 주목

　지역주택조합은 ‘언제 터질지 모르는 폭탄’으로 불리기도 한다. 지역주택조합 사업 붐이 있었던 대구의 경우 30곳의 사업지 중 착공했거나 예정인 곳은 단 2곳에 불과하다. 2016년 7월엔 대구지역 한 지역주택조합의 조합원들이 낸 돈 300억 원을 업무대행사가 1년 만에 모두 써버려, 모집 후 1년이 지났지만 가장 기초단계라 할 수 있는 조합 설립 인가조차 받지 못해 문제가 됐다. 전국적으로 보면 2005년부터 올해 상반기까지 총 155곳 지역주택조합이 설립인가를 받았지만, 입주까지 진행된 곳은 34곳에 불과하다. 조합 설립 인가조차 받지 못해서 시간만 흐르고 수천만 원의 추가분담금이 발생한 곳도 여러 곳이다.

토지확보 문제=추가분담금은 필연적

　지역주택조합 사업의 가장 어려운 점은 토지확보 문제. 토지 확보를 하지 않아도 조합원 모집을 할 수 있기 때문에 대부분 토지 소유권 확보를 완료하지 않은 상태에서 진행한다.

　대부분의 지역주택조합 사업지는 ‘소유권 확보’라고 홍보하지만, ‘소유권 이전’이라고 말할 수는 없다. 대부분의 지역주택조합 현장은 토지의 95%를 소유권을 확보한 것으로 선전하는데, 이는 계약금 10%만 지불된 상태이거나 계약금도 지불하지 않은 채 토지사용 승낙서만 받은 것을 확보라고 이야기하는 경우가 대부분이다. 소유권이 ‘이전’되려면 승낙 이후 계약 및 계약금 납부를 하거나, 나머지 잔금 90%를 지불해야만 하는데 이때 토지대금이 필연적으로 부족한 상황에 놓이게 된다. 대부분의 지역주택조합 현장의 사업이 지연되는 이유가 이 때문이다.

　부족한 토지대금을 충당하기 위해 금융권 대출이 필연적이지만 이 또한 여의치 않은 것이 현실이다. 지역주택조합은 사업 승인 후 착공 승인이 나기 전까지는 제1금융권 대출이 불가능하다. 때문에 2금융권으로부터 통상 ‘브리지 대출’이라 불리는 고금리 대출을 받게 된다. 브리지 대출은 고금리도 부담이지만, 기존에 확보된 토지를 모두 담보로 잡힌 상태에서 계약기간 안에 상환하지 않을 시 더욱 높은 금리로 책정되는 등의 많은 위험요소를 안고 있다. 착공 승인까지 무사히 마치더라도 넘어야 할 산은 많다. 개별 토지소유주에게 소유권을 완전히 이전하기 위해 조합원들에게 추가분담금을 요구할 수밖에 없는 상황이 발생하기도 한다.

사업 지연되면 추가금 부담도 따라와

　일반적인 지역주택조합 사업의 경우에는 토지용도 변경 및 건축허가 등의 절차를 조합원 모집 후에 진행하여 진행상황이 불투명하기 때문에 사업 기간이 지연되거나 홍보물에서 봤던 아파트의 외관, 시설, 부자재, 시공사 등이 달라지는 경우가 대부분이다.

　아직도 일반 아파트와의 차이점을 모르고 가입하거나 사업이 지연돼 피해를 입는 조합원이 적지 않다. 사업이 지연될 경우 추가금 등을 부담해야 하고 목돈이 장기간 묶여있기 때문에 일반 아파트보다 저렴하다는 장점이 희석되기도 한다. 최악의 경우 사업이 무산되면서 가입 당시 냈던 돈 중 사업 추진을 위해 사용한 비용을 제외한 나머지 금액만 돌려받게 된다.

　그렇기 때문에 소비자들은 최대한 많이 알아보고 신중하게 지역주택조합에 가입해야만 한다.

최윤호 기자 uknow@donga.com