“예상보다 센 규제”… 분양시장 직격탄… 강북-수도권 외곽도 투자 위축될 듯

[11·3 부동산 대책]‘전매 제한 강화’ 시장 반응
강남 재건축아파트 수익성 떨어져… 호가 5000만원 낮춘 급매물 나와

　수도권 부동산 시장에서는 11·3대책을 두고 ‘당초 예상보다 훨씬 강한 규제’라는 반응이 나오고 있다. 전매 제한 기간이 대폭 길어진 서울 강남 4구(강남 강동 서초 송파구)는 물론이고 내심 ‘풍선효과’를 기대하던 강북 등 주변 지역의 주택 경기가 위축될 가능성마저 제기된다.

　3일 수도권 부동산업계에 따르면 이번 대책에서 시장에 가장 큰 충격을 줄 것으로 예상되는 부분은 전매 제한 강화다. 당초 시장의 예상은 전매 제한 기간이 6개월 정도 연장되는 수준이었다. 하지만 정부는 3일부터 강남 4구와 경기 과천시에서 분양되는 아파트에 대해선 소유권 등기 이전이 이뤄질 때까지 분양권 전매를 금지했다. 이에 따라 분양을 계획 중이던 아파트들이 직격탄을 맞게 됐다. 부동산114에 따르면 3일부터 올해 말까지 전국 조정 지역 37곳에서 일반분양에 나설 계획인 아파트는 1만6233채에 이른다.

　이번 조치로 투자자 중심이던 강남권 분양시장은 실수요 위주로 재편될 것으로 예상된다. 7월 시작된 중도금 규제는 분양가 9억 원 이상 단지에 대한 공공기관의 중도금 대출 보증을 중단시켰다. 여기에 입주 때까지 분양권 거래가 중단되면서 계약금 정도만 확보한 뒤 아파트를 분양받고 되팔아 시세차익을 남기려는 투자 수요는 급감할 수밖에 없다.

　재건축을 추진하던 강남권 노후 아파트의 수익성은 크게 떨어질 것으로 예상된다. 재건축 사업의 성패를 결정하는 일반분양의 여건이 악화됐기 때문이다. 실제로 대책이 발표된 3일 강남권 일부 단지에서는 기존 시세보다 5000만 원 이상 호가를 낮춘 급매물이 나왔다. 지난달 말 15억5000만 원 안팎에 거래되던 서초구 반포동 반포주공1단지 전용면적 72m²의 경우 이날 15억 원에 매물이 나왔다. 강남구 개포동 개포주공5단지에서도 지난주 시세보다 4000만 원 싼 급매물이 확인됐다.

　기존 분양권 시장도 숨고르기에 들어설 것으로 보인다. 앞으로 분양될 아파트의 분양가가 떨어질 가능성이 커 굳이 웃돈을 주고 기존 분양권을 사들일 필요가 없어서다. 강남 등이 집중 규제를 받으면 투자 수요가 주변 지역으로 확산되는 이른바 ‘풍선효과’를 기대했던 서울 강북과 수도권 외곽 지역 부동산도 얼어붙는 모습이다.

　한편 시장의 큰 관심을 모았던 이번 대책의 주요 내용이 2일 오후 일부 인터넷 커뮤니티에 공개돼 논란이 예상된다. 당초 국토교통부 등 관계 부처는 3일 오전 이 자료를 공개하기로 하고 언론에 엠바고(일정 시점까지 보도를 유예하는 것)를 요청했다.

천호성　기자 thousand@donga.com