[뉴스테이 주거안정]공급촉진지구·LH 공모·민간제안 등 다양하게 공급

뉴스테이 어떤게 있나

　원활한 뉴스테이 단지의 공급을 위하여 뉴스테이 사업은 공급 촉진지구 지정, LH 공모, 민간제안, 뉴스테이 연계형 정비사업 등 다양한 방식으로 추진되고 있다. 그뿐만 아니라 공급방식을 보다 다양화하고자 올해부터 토지지원리츠를 활용한 토지지원 방식, 협동조합형 등 새로운 공급방식을 추진하고 있다. 모두 뉴스테이 공급을 통해 중산층의 주거를 안정시키려는 목표는 같지만 필요한 요건과 사업 진행절차는 각각 조금씩 차이가 있다.

공급촉진지구

　기업형 임대주택(뉴스테이) 공급촉진지구는 지구면적(도로, 공원 등 제외한 유상면적 기준)의 50% 이상을 기업형 임대주택 용지로 공급하기 위해 지구를 지정하는 개발 방식의 사업이다. 도시지역의 경우 개발면적 5000m² 이상, 비도시지역의 경우 기존 시가지와 인접한 지역은 2만 m² 이상, 그 밖의 경우 10만 m² 이상일 때 촉진지구로 지정될 수 있다. 기업형 임대주택 공급촉진지구로 지정될 경우 그린벨트 해제, 건폐율·용적률·층수 제한 완화 등의 특례를 받을 수 있다.　

　공급촉진지구는 광역지자체장이 지정하는 것이 원칙이다. 하지만 국가물량을 활용하여 그린벨트를 해제하는 경우, 종전 부동산에 촉진지구를 지정하는 경우, 중앙부처·공공기관 등이 요청하는 경우, 촉진지구면적 30만 m² 이상인 경우, 선도적으로 시범사업을 추진하는 경우, 그 밖에 긴급한 경우 등 필요시에는 국토교통부 장관이 지정할 수 있다.

　공급촉진지구는 지구지정 제안 후, 관계기관 협의와 주민의견 청취 등을 거쳐, 중앙(시도) 도시계획위원회 심의를 거쳐 지구지정 고시를 하게 된다. 이후 관계기관협의와 통합심의위원회 심의, 지구계획 승인 및 고시 등을 거쳐 지구계획을 승인받게 된다. 마지막으로 주택건설사업 승인 후 착공에서 입주자 모집으로 이어지는 주택사업을 시행하게 된다. 국토부는 올해 초 8개 선도사업을 발표한 이후, 현재 총 4차에 걸쳐 16개 사업장 3만3000채에 대해 공급촉진지구 후보지를 발표하고, 뉴스테이 사업을 추진 중이다.

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민간제안사업

　민간제안 방식으로 진행되는 뉴스테이 사업은 민간이 보유한 주택건설 가능 부지 등을 대상으로 민간자본과 기금이 출자하여 추진하는 사업이다. 즉시 주택건설이 가능한 부지 등을 대상으로 민간에서 기금 참여를 제안하면 이를 평가하여 기금이 출자되는 방식이다.

　민간사업자가 사업을 제안하면 민간과 공공기관(한국토지주택공사·LH, 주택도시보증공사·HUG, 한국감정원) 전문가로 구성된 사전검토위원회가 도시계획, 입지 등의 개발분야와 사업성, 재원조달계획 등 재무분야, 주거서비스계획 등 임대분야에 대해 협의와 평가를 거치게 된다. 이를 통과한 사업은 기금출자 심의위원회의 기금출자심사를 받게 되고, 이후 리츠영업인가 후 사업을 시행하는 순서로 사업을 진행하게 된다.

　민간제안사업은 2015년 인천 도화에서 뉴스테이 1호 사업으로 2105채에 대한 입주자를 모집하였으며, 현재 10개 사업장에서 1만1000채에 대해 사업이 추진되고 있다.

LH공모사업

　LH 공모사업은 LH 보유 부지 등 공공택지를 대상으로 공모를 실시하여 임대사업자를 선정하고 기금이 공동출자하는 임대리츠를 설립하여 진행하는 방식으로 이루어진다.

　LH 공모방식은 LH가 사업지 선정 및 공모 기준을 마련하여 사업자를 공모하는 방식으로 진행된다. 사업자 선정은 임대계획, 개발계획, 재무계획 등에 관해 1차 평가를 실시하고 기준 이상의 점수를 얻었을 때 민간참여비율, 건축사업비 등에 관한 2차 평가를 실시하는 방식으로 이루어진다. 1, 2차 합계점수의 최고 득점자가 우선협상대상자로 선정된다. 이후 우선협상대상자는 LH와 사업계획에 대한 협의를 거치며, 기금출자심사를 받아 심사 통과 시 리츠 영업인가를 받아 사업을 시행하게 된다.

　LH 공모사업은 현재까지 7차에 걸쳐 공모를 실시하여 사업자를 선정하였으며, 19개 사업장 1만7000채에 대해 사업을 추진 중이다.

뉴스테이 연계형 정비사업

　뉴스테이 연계형 정비사업은 재건축·재개발 등 정비사업에서 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량을 임대사업자가 매입하여 뉴스테이로 공급하는 사업이다. 일반분양분에 대한 시공사의 분양리스크를 줄여 정체된 정비사업을 재개하고, 도심 내 양질의 임대주택을 공급하는 모델로 최근 지자체, 조합 등에서 높은 관심을 보이고 있다.

　지자체의 현장실사 등의 평가와 국토부의 뉴스테이 자문위원회, 조합 총회 의결을 통해 대상 정비구역을 선정하면 정비사업 조합이 우선협상대상자를 선정하고 가격협상을 거쳐 사업자를 선정하게 된다. 이후 HUG의 출자, 보증 등 기금지원 심사를 거쳐 사업을 진행하게 된다.

　현재 뉴스테이 연계형 정비사업은 18개 사업장 3만6000채에 대해 사업을 추진 중이다.

　위 네 가지 방식 외에도 기금이 토지를 매입하여 주택 임대사업자에게 저렴하게 임대하는 방식으로 임대료를 인하하는 토지지원방식 뉴스테이, 사회적 기업 등 사회적 경제주체를 민간임대주택 공급주체로 끌어들이는 협동조합형 뉴스테이 등 다양한 방식과 형태로 뉴스테이가 공급되고 있다.

정상연 기자 j301301@donga.com