주택대출 심사, DTI보다 더 깐깐한 DSR로 개편

[5개 경제부처 업무보고]금융위, 업무계획 Q&A

　주택담보대출의 심사 기준이 됐던 ‘총부채상환비율(DTI)’ 규제가 2019년까지 3단계에 걸쳐 한층 더 깐깐한 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 체계’로 개편된다. 일자리를 잃으면 빚 상환을 늦춰 주기로 하는 등 본격적인 금리 상승기를 대비해 서민층과 대출 연체자들의 부담을 낮춰 주는 각종 장치가 도입된다. 금융위원회가 5일 발표한 ‘2017년 업무계획’의 주요 내용을 문답으로 정리했다.

　Q. DSR는 DTI와 어떻게 다른가?

　A. DSR가 더 정교하고 유연한 기준이다. 2006년 도입된 DTI는 주택담보대출 원리금(원금+이자)에 신용대출, 자동차 할부 등 다른 대출의 이자만을 더한 금액을 연소득으로 나눠 계산한다. DSR는 모든 대출의 원리금을 더한 금액으로 대출 한도를 제한하기 때문에 훨씬 깐깐하다. 현재 수도권의 대출 한도는 DTI 60%다. DTI는 이처럼 대출자 누구에게나 획일적인 비율을 적용한다. DSR는 대출자의 상환 능력에 따라 한도액이 달라진다.

　Q. DSR가 올해부터 당장 적용되나?

　A. 아니다. 정부는 DSR가 제대로 운영되려면 3년 정도 걸릴 것으로 보고 ‘3단계 로드맵’을 마련했다. 올해는 DSR 활용을 위한 표준모형을 만들기로 했다. 금융회사들은 내년에 이 표준모형을 이용해 대출자의 직업 소득 자산 신용등급 등을 종합적으로 고려한 자체 여신심사 시스템을 만들고 시범 적용할 예정이다. 2019년에 본격적으로 DSR가 여신심사 기준으로 활용될 것으로 보인다. 은행들이 자체적으로 DSR 상한비율을 정하거나 DSR가 높은 대출 비중을 제한할 것으로 보인다.

　Q. 지금 적용되는 DTI는 없어지나?

　A. 아니다. 정부는 DTI를 현재 규제 수준인 60%로 유지하되 보완하기로 했다. DTI뿐 아니라 2014년 70%로 완화된 주택담보인정비율(LTV) 규제 비율도 올해 그대로 유지할 방침이다. 다만 올해 새 정부가 들어서면 이런 기조가 바뀔 수 있다.

　Q. DTI는 어떻게 보완되나?

　A. 대출자의 미래 소득이 얼마나 늘어나는지, 소득이 안정적인지, 보유 자산이 얼마나 되는지 등을 종합적으로 따져 소득 산정 방식을 정교화한 ‘신(新)DTI’가 도입된다. 예를 들어 A 씨의 연봉이 7000만 원이고 이 중 성과급이 3000만 원이라면 현재는 연봉 7000만 원을 토대로 은행이 대출을 해준다. 그러나 신DTI가 적용되면 성과급은 ‘변동성이 큰 소득’으로 분류돼 대출 한도가 줄어들 수 있다. 반면에 청년 창업자 등은 미래 소득을 인정받을 수 있어 대출 한도가 더 높아진다. 내년 은행권부터 순차적으로 신DTI가 적용된다.

　Q. 주택담보대출 연체이자율이 높아 부담인데….

　A. 현재 연체이자율은 기존 정상이자 3∼5%에 연체 기간에 따라 가산금리 7∼10%가 더해져 매겨진다. 금융당국은 1분기(1∼3월)에 이런 산정 방식이 적정한지 따져 이자율 부과 체계를 개편하기로 했다. 지금의 방식에 문제가 있다는 인식이 깔려 있는 것으로 현재 연 11∼15%인 연체이자율이 낮아질 것으로 보인다. 또 소비자들이 은행별 연체이자율을 쉽게 비교할 수 있도록 비교 공시 시스템도 마련한다.

　Q. 주택담보대출 연체가 없어도 원금 상환을 늦출 수 있나?

　A. 지금은 연체가 발생했을 때만 원금 상환 유예, 이자 감면 등의 채무 재조정을 신청할 수 있다. 하지만 앞으로는 연체가 없더라도 실직 등으로 대출금을 갚을 형편이 안 되면 1년간 원금 상환을 유예받을 수 있다. 서민층은 유예 기간이 더 길어질 것으로 보인다.

　Q. 주택대출 연체자를 보호하는 장치는 더 없나?

　A. 현재 대출 연체자의 절반 정도가 연체 발생 4개월 이내에 은행으로부터 집을 압류당한다. 앞으로 은행은 압류한 주택을 경매로 넘기기 전에 대출자와 반드시 상담해야 한다. 집이 경매로 넘어가 대출자가 살 곳이 없다고 판단되면 최대 1년간 경매를 미뤄줘야 한다. 경매 유예는 보금자리론 같은 정책상품부터 시행된다. 이어 민간 은행으로 확대될 예정이다.

　Q. 청년·대학생을 위한 전월세 대출은….

　A. 하반기(6∼12월)부터 가구 연소득 3000만 원 이하인 저소득층 대학생과 청년들은 정책금융 상품인 ‘햇살론’을 통해 전월세 보증금을 빌릴 수 있다. 연 4.5%의 금리로 최대 2000만 원까지 대출을 받을 수 있다. 또 높아진 대학등록금 등을 감안해 청년·대학생을 위한 햇살론 생활자금 지원 한도가 기존 800만 원에서 1200만 원으로 늘어난다. 햇살론 거치 기간(4년→6년)과 상환 기간(5년→7년)도 길어진다.

강유현　yhkang@donga.com·정임수　기자