DSR, 모든 대출 원리금 따져 한도 규제… DTI보다 강력

[토요판 커버스토리]부동산 용어 이건 꼭 알아두세요

○ 투기과열지구

투기 우려가 예상돼 분양권 전매나 청약자격 요건을 제한한 지역. 국토교통부 장관이나 시도지사가 지정한다. 투기과열지구로 지정되면 1가구 2주택자나 최근 5년 이내에 청약에 당첨된 사람의 1순위 청약 자격이 사라진다. 재건축 아파트의 경우 조합원이 매매 등을 통해 조합원 지위를 타인에게 넘길 수 없다. 2002년 8월 도입돼 수도권, 5개 광역시 등이 지정된 이후 2008년 서울 강남 3구를 제외한 나머지 지역은 해제됐다. 2011년 12월 강남 3구도 해제된 이후 다시 지정된 곳은 없다.

○ 청약조정 대상 지역

투기 목적의 청약 과열을 막기 위해 분양권 전매나 청약자격에 제한을 두는 지역. 2016년 11·3대책 당시 도입됐다. 서울 강남 4구와 경기 과천시의 경우 아파트 소유권 이전 등기 전에는 분양권을 전매할 수 없다. 서울의 나머지 지역과 경기 성남시 하남시 등에서는 공공택지지구 내의 아파트에 대해서만 적용된다. 강남 4구 이외 지역과 성남시의 민간택지지구에 들어서는 아파트는 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 1년 6개월로 늘었다. 2순위 청약도 청약통장이 있어야 가능하다.

○ 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)

LTV는 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 주택 가격에 대한 대출액의 비율을 뜻한다. 주택 가격이 2억 원이고 LTV가 70%라면 대출액의 최대한도는 1억4000만 원이다.

DTI는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 연간 총소득으로 대출한도를 정하는 제도다. 연간 소득이 5000만 원이고 DTI가 40%면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 넘지 않도록 제한한다. 2002년 주택가격이 급등하자 주택시장의 과열을 막기 위해 대출액 비율을 제한하기 시작했다.

○ 총부채원리금상환비율(DSR)

연간 소득 대비 대출금의 연간 원리금 상환액 비율. 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 자동차 할부금, 신용카드 미결제액 등 다른 부채의 원리금 상환액을 모두 더해 대출한도를 설정하는 것으로 DTI보다 강력한 대출 규제다.

○ 재건축 초과이익 환수제

재건축 사업으로 정상 주택 가격 상승분을 초과하는 이익이 발생할 경우 그 일부를 임대아파트로 환수하거나 부담금으로 추가 징수하는 제도. 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 3000만 원을 넘을 경우 이익 규모에 따라 구간별로 초과금의 10∼50%를 내야 한다. 2006년 도입됐다가 2012년 부담금 부과를 일시 유예하는 내용의 개정안이 통과돼 한시적으로 유예됐으나 2018년 다시 시행될 예정이다.

손가인 기자 gain@donga.com